Herencias y sucesiones
Ceder una propiedad en vida a un hijo: donación, venta o testamento
Una propiedad se puede traspasar en vida a un hijo por donación o por venta, siempre por escritura pública inscrita en el Conservador. La donación exige insinuación judicial y paga impuesto; la venta requiere precio real y es nula si el hijo está bajo patria potestad. Lo que no se puede es pactar la herencia futura. Lo donado se descuenta después de la legítima del hijo. [1] [2] [3] [4]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
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Donación: la vía para regalar
La donación entre vivos transfiere el bien de forma gratuita e irrevocable. Tratándose de un inmueble, no vale si no se otorga por escritura pública y se inscribe en el Conservador. [5] [1] Además debe insinuarse: el donante o el donatario piden autorización al juez, que la concede si la donación no contraviene la ley; sin insinuación la donación es nula en el exceso sobre el mínimo legal. [2] [6] [7] El hijo debe aceptar, y mientras no acepte y notifique la aceptación, el padre puede revocarla. [8] [9]
La donación paga el impuesto de la Ley 16.271 según la escala y el parentesco, antes de la entrega, y su comprobante se inserta en la escritura. Las donaciones sucesivas al mismo hijo se acumulan, y lo donado se acumula también a lo que reciba por herencia. [10] [11] [12] [13]
Al morir el padre, lo donado al hijo se imputa a su legítima, salvo que conste que fue a título de mejora, y se suma imaginariamente a la herencia para calcular las legítimas de los demás hijos. Si excedió lo que el padre podía disponer libremente, los otros legitimarios pueden pedir que se restituya el exceso. [14] [15] [16]
Venta: solo con precio real
Vender la casa al hijo es válido si es mayor de edad: la compraventa entre el padre o la madre y el hijo sujeto a patria potestad es nula. [3] La venta de un inmueble se perfecciona por escritura pública y la tradición se hace por la inscripción. [17] [18]
El riesgo está en el precio. Si no se pagó realmente o es notoriamente desproporcionado al valor de plaza, el Servicio de Impuestos Internos puede liquidar el impuesto como si hubiera una donación o un anticipo de herencia encubierto; la actuación dolosa se sanciona y los intervinientes responden solidariamente. [19] [20]
Lo que no se puede y lo que hay que revisar
- No se puede pactar la herencia en vida. El derecho de suceder a una persona viva no puede ser objeto de contrato ni de donación, aunque el padre consienta. [4]
- Si quieres conservar el control, usa el testamento o una donación revocable. Ambos producen efecto solo con la muerte y pueden cambiarse mientras vivas. [21] [22] [23]
- Si estás casado en sociedad conyugal, el marido no puede donar bienes sociales ni enajenar los bienes raíces sociales sin autorización de la mujer, y los inmuebles propios de la mujer no se enajenan sin su voluntad. [24] [25]
- Si la casa es bien familiar, no puede enajenarse ni donarse sin la autorización del cónyuge no propietario. [26]
- Recuerda la exención de la escala. Las primeras unidades tributarias anuales que fija la ley están exentas para los hijos; el resto tributa por tramos. [10]
Impuesto a la herencia
Estimación del impuesto de la Ley 16.271 para una asignación, según parentesco.
Herramienta referencial con fórmulas publicadas y revisadas por LBO. No reemplaza el cálculo de un abogado con los antecedentes del caso. Los datos se procesan en tu navegador y no se envían.
Fuentes y normas citadas
- [1]Código Civil, artículo 1400
«No valdrá la donación entre vivos de cualquiera especie de bienes raíces, si no es otorgada por escritura pública e inscrita en el competente Registro. Tampoco valdrá sin este requisito la remisión de una deuda de la misma especie de bienes.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [2]Código Civil, artículo 1401
«La donación entre vivos que no se insinuare, sólo tendrá efecto hasta el valor de dos centavos, y será nula en el exceso. Se entiende por insinuación la autorización de juez competente, solicitada por el donante o donatario. El juez autorizará las donaciones en que no se contravenga a ninguna disposición legal.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [3]Código Civil, artículo 1796
«Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [4]Código Civil, artículo 1463
«El derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser objeto de una donación o contrato, aun cuando intervenga el consentimiento de la misma persona. Las convenciones entre la persona que debe una legítima y el legitimario, relativas a la misma legítima o a mejoras, están sujetas a las reglas especiales contenidas en el título De las asignaciones forzosas.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [5]Código Civil, artículo 1386
«La donación entre vivos es un acto por el cual una persona transfiere gratuita e irrevocablemente una parte de sus bienes a otra persona, que la acepta.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [6]Código de Procedimiento Civil, artículo 889
«(1066). El que pida autorización judicial para una donación que deba insinuarse, expresará: 1°. El nombre del donante y del donatario, y si alguno de ellos se encuentra sujeto a tutela o curaduría o bajo potestad de padre o marido; 2°. La cosa o cantidad que se trata de donar; 3°. La causa de la donación, esto es, si la donación es remuneratoria o si se hace a título de legítima, de mejora, de dote o sólo por liberalidad; y 4°. El monto líquido del haber del donante y sus cargas de familia.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [7]Código de Procedimiento Civil, artículo 890
«(1067). El tribunal, según la apreciación que haga de los particulares comprendidos en el artículo precedente, concederá o denegará la autorización, conforme a lo dispuesto en el artículo 1401 del Código Civil.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [8]Código Civil, artículo 1411
«Nadie puede aceptar sino por sí mismo, o por medio de una persona que tuviere poder especial suyo al intento o poder general para la administración de sus bienes, o por medio de su representante legal. Pero bien podrá aceptar por el donatario, sin poder especial ni general, cualquier ascendiente o descendiente suyo, con tal que sea capaz de contratar y de obligarse. Las reglas dadas sobre la validez de las aceptaciones y repudiaciones de herencias y legados se extienden a las donaciones.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [9]Código Civil, artículo 1412
«Mientras la donación entre vivos no ha sido aceptada, y notificada la aceptación al donante, podrá éste revocarla a su arbitrio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [10]Ley 16.271, de impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones, artículo 2
«El impuesto se aplicará sobre el valor líquido de cada asignación o donación con arreglo a la siguiente escala progresiva: Las asignaciones que no excedan de ochenta unidades tributarias anuales pagarán un 1%; La cantidad que resulte del párrafo inmediatamente anterior sobre las asignaciones de ochenta unidades tributarias anuales, y por la parte que exceda de esta suma y no pase de ciento sesenta unidades tributarias anuales, 2,5%; La cantidad que resulte del párrafo inmediatamente anterior sobre las asignaciones de ciento sesenta unidades tributarias anuales, y por la parte que exceda de est […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [11]Ley 16.271, de impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones, artículo 21
«No podrá hacerse entrega de bienes donados irrevocablemente sin que previamente se acredite el pago del impuesto que corresponda o la exención, en su caso.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [12]Ley 16.271, de impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones, artículo 22
«En toda escritura de donación seguida de la tradición de la cosa, o de entrega de legados en que el testador dé en vida el goce de la cosa legada, deberá insertarse el comprobante de pago del impuesto o la declaración de exención que corresponda. Si las donaciones revocables que hayan pagado el impuesto quedaren sin efecto en todo o en parte, una vez abierta la sucesión del donante, el donatario tendrá derecho a que el interesado le devuelva el impuesto ya pagado por la parte correspondiente. La misma disposición se aplicará al caso de revocación por acto entre vivos.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [13]Ley 16.271, de impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones, artículo 23
«En caso de donaciones reiteradas de un mismo donante a un mismo donatario, deberá sumarse su valor y pagarse el impuesto sobre el total de lo donado, con deducción de la suma o sumas ya pagadas por impuesto. Del mismo modo, se acumulará siempre a la herencia o legado el valor de los bienes que el heredero o legatario hubiere recibido del causante en vida de éste y el impuesto se aplicará sobre el total en la forma ordenada en el inciso anterior. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [14]Código Civil, artículo 1198
«Todos los legados, todas las donaciones, sean revocables o irrevocables, hechas a un legitimario, que tenía entonces la calidad de tal, se imputarán a su legítima, a menos que en el testamento o en la respectiva escritura o en acto posterior auténtico aparezca que el legado o la donación ha sido a título de mejora. Sin embargo, los gastos hechos para la educación de un descendiente no se tomarán en cuenta para la computación de las legítimas, ni de la cuarta de mejoras, ni de la cuarta de libre disposición, aunque se hayan hecho con la calidad de imputables. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [15]Código Civil, artículo 1185
«Para computar las cuartas de que habla el artículo precedente, se acumularán imaginariamente al acervo líquido todas las donaciones revocables e irrevocables, hechas en razón de legítimas o de mejoras, según el estado en que se hayan encontrado las cosas donadas al tiempo de la entrega, pero cuidando de actualizar prudencialmente su valor a la época de la apertura de la sucesión. Las cuartas antedichas se refieren a este acervo imaginario.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [16]Código Civil, artículo 1187
«Si fuere tal el exceso que no sólo absorba la parte de bienes de que el difunto ha podido disponer a su arbitrio, sino que menoscabe las legítimas rigorosas, o la cuarta de mejoras, tendrán derecho los legitimarios para la restitución de lo excesivamente donado, procediendo contra los donatarios, en un orden inverso al de las fechas de las donaciones, esto es, principiando por las más recientes. La insolvencia de un donatario no gravará a los otros.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [17]Código Civil, artículo 1801
«La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes. La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [18]Código Civil, artículo 686
«Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador. De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [19]Ley 16.271, de impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones, artículo 63
«El Servicio de Impuestos Internos podrá investigar si las obligaciones impuestas a las partes por cualquier contrato son efectivas, si realmente dichas obligaciones se han cumplido o si lo que una parte da en virtud de un contrato oneroso guarda proporción con el precio corriente en plaza, a la fecha del contrato, de lo que recibe en cambio. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [20]Ley 16.271, de impuesto a las herencias, asignaciones y donaciones, artículo 64
«Las personas que figuren como partes en los actos o contratos a que se refieren los artículos precedentes de este capítulo, a quienes se les compruebe una actuación dolosa encaminada a burlar el impuesto y aquellas que, a sabiendas, se aprovechen del dolo, serán sancionadas de acuerdo con el N° 4 del artículo 97 del Código Tributario. Serán solidariamente responsables del pago del impuesto y de las sanciones pecuniarias que correspondan, todas las personas que hayan intervenido dolosamente como partes en el respectivo acto o contrato. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [21]Código Civil, artículo 999
«El testamento es un acto más o menos solemne, en que una persona dispone del todo o de una parte de sus bienes para que tenga pleno efecto después de sus días, conservando la facultad de revocar las disposiciones contenidas en él, mientras viva.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [22]Código Civil, artículo 1136
«Donación revocable es aquella que el donante puede revocar a su arbitrio. Donación por causa de muerte es lo mismo que donación revocable; y donación entre vivos, lo mismo que donación irrevocable.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [23]Código Civil, artículo 1144
«Las donaciones revocables se confirman, y dan la propiedad del objeto donado, por el mero hecho de morir el donante sin haberlas revocado, y sin que haya sobrevenido en el donatario alguna causa de incapacidad o indignidad bastante para invalidar una herencia o legado; salvo el caso del artículo 1137, inciso 2º.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [24]Código Civil, artículo 1749
«El marido es jefe de la sociedad conyugal, y como tal administra los bienes sociales y los de su mujer; sujeto, empero, a las obligaciones y limitaciones que por el presente Título se le imponen y a las que haya contraído por las capitulaciones matrimoniales. Como administrador de la sociedad conyugal, el marido ejercerá los derechos de la mujer que siendo socia de una sociedad civil o comercial se casare, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 150. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [25]Código Civil, artículo 1754
«No se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer, sino con su voluntad. La voluntad de la mujer deberá ser específica y otorgada por escritura pública, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el acto. Podrá prestarse, en todo caso, por medio de mandato especial que conste de escritura pública. Podrá suplirse por el juez el consentimiento de la mujer cuando ésta se hallare imposibilitada de manifestar su voluntad. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [26]Código Civil, artículo 142
«No se podrán enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer gravar o enajenar, los bienes familiares, sino con la autorización del cónyuge no propietario. La misma limitación regirá para la celebración de contratos de arrendamiento, comodato o cualesquiera otros que concedan derechos personales de uso o de goce sobre algún bien familiar. La autorización a que se refiere este artículo deberá ser específica y otorgada por escrito, o por escritura pública si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el mismo. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.