Arriendos y propiedades
Cese del goce gratuito
El cese del goce gratuito es la acción con que un comunero pide que otro comunero deje de usar en exclusiva y sin pagar un bien común, como la casa heredada que ocupa un solo hermano, y que compense a los demás. Se funda en que cada comunero debe a la comunidad lo que saca de ella. Se tramita ante el juez civil y suele ir junto con la partición. [1] [2] [3]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
Revisión: .
Qué es el cese del goce gratuito
Cuando una cosa pertenece a dos o más personas sin que hayan formado una sociedad ni celebrado otro contrato sobre ella, hay una comunidad, que el Código Civil trata como un cuasicontrato. [4] Es lo que ocurre con la casa que dejó un padre a sus hijos, con el departamento que compró una pareja a nombre de ambos, o con los bienes de una sociedad conyugal disuelta que no se ha liquidado.
Cada comunero tiene sobre la cosa común el mismo derecho que un socio sobre el haber social. [1] Eso significa que puede usarla para su uso personal, según su destino ordinario, pero sin perjuicio del justo uso de los otros. [5] Además, cada comunero debe a la comunidad lo que saca de ella, y los frutos de la cosa común se reparten a prorrata de las cuotas. [2] [6]
El cese del goce gratuito es la acción con que un comunero hace valer estas reglas contra otro que usa la cosa común en exclusiva y sin pagar nada: pide que termine ese uso excluyente, o que lo compense pagando a los demás el valor del uso que les corresponde. El nombre no aparece en la ley; lo acuñó la práctica a partir de esos artículos. [1] [5] [2]
No debe confundirse con el precario, que se dirige contra quien ocupa una cosa ajena sin contrato y por mera tolerancia del dueño. Contra un comunero el precario no sirve, porque el comunero ocupa una cosa que en parte es suya. [7] [1]
Cuándo procede
- Un heredero vive solo en la casa de los padres fallecidos y los demás no reciben nada por ese uso. Todos son comuneros de la herencia desde la muerte del causante. [8] [1]
- Una expareja se quedó en el departamento comprado a nombre de ambos y no paga nada al otro dueño. [4] [5]
- Un comunero arrienda el inmueble común a terceros y se queda con la renta. Los frutos de la cosa común, como las rentas, se dividen a prorrata de las cuotas. [6] [2]
- Un comunero ocupa el local o el terreno común para su propio negocio sin acuerdo de los demás. [5]
- No procede si los comuneros acordaron ese uso, por ejemplo en un contrato de arriendo o de comodato entre ellos: el contrato es ley para las partes y rige lo pactado. [9]
- No procede contra quien no es comunero. Si el ocupante no tiene cuota, la vía es la acción de precario. [7]
Cuánto demora y cuánto cuesta
La ley no señala un procedimiento especial para esta acción. La demanda puede pedir que se tramite como juicio sumario, que se aplica cuando la acción requiere por su naturaleza una tramitación rápida para ser eficaz; si el juez no lo admite así, rige el juicio ordinario. [10] [11] En el sumario, la audiencia de contestación se celebra al quinto día hábil después de la última notificación, la prueba se rinde como en los incidentes y la sentencia debe dictarse dentro de diez días desde que se cita a las partes a oír sentencia. [12] [13] [14]
La duración real depende de la notificación del demandado, de la prueba sobre el uso exclusivo y sobre el valor de ese uso, y de la apelación. Si además se pide la partición, esta se tramita aparte, ante un partidor, porque es materia de arbitraje forzoso. [15] [16]
El costo depende de los honorarios del abogado, obligatorio en juicio, de los gastos de notificación y, en su caso, de una tasación del valor de uso del inmueble y de los honorarios del partidor. La ley no fija aranceles para esta acción. [17]
Errores frecuentes
- Demandar de precario al hermano que vive en la casa. El comunero tiene título sobre la cosa común y el precario se rechaza. [7] [1]
- Pedir solo que se vaya y no la compensación. Cada comunero debe a la comunidad lo que saca de ella; conviene pedir junto con el cese el pago del valor del uso, porque lo que no se demanda no se resuelve. [2] [18]
- No tramitar la posesión efectiva. Si la comunidad viene de una herencia, sin la posesión efectiva inscrita los herederos no pueden disponer de la casa ni venderla de común acuerdo. [8]
- Olvidar los gastos. El comunero que usa la casa también debe contribuir a las obras y reparaciones en proporción a su cuota; y los demás también deben hacerlo aunque no la usen. [19]
- Pactar indivisión por más de cinco años. El pacto de no partir no puede exceder de cinco años, aunque puede renovarse. [3]
- Creer que usar la casa muchos años la convierte en propia. El comunero que ocupa lo hace por su cuota y por tolerancia de los demás; contra un título inscrito no corre la prescripción sino en virtud de otro título inscrito. [20] [21]
Preguntas frecuentes
- ¿Cuál es la diferencia entre goce gratuito de un comunero y propiedad plena?
- El dueño exclusivo puede gozar y disponer de la cosa a su arbitrio. El comunero solo tiene una cuota: puede usar la cosa según su destino, sin perjudicar el justo uso de los demás, y debe a la comunidad lo que saca de ella.[22][1][5][2]
- ¿Se puede pedir el cese en cualquier momento?
- Sí. Ningún comunero está obligado a permanecer en la indivisión y el uso exclusivo tolerado no crea un derecho permanente, salvo que haya un contrato entre los comuneros.[3][9]
- ¿Sobre qué bienes procede?
- Sobre cualquier cosa común, singular o universal: una casa, un terreno, un local, un vehículo o una herencia completa.[4][23]
- ¿Se puede cobrar hacia atrás por los años de uso?
- La ley obliga al comunero a devolver a la comunidad lo que saca de ella y a repartir los frutos a prorrata, pero no fija desde cuándo ni cuánto: eso lo decide el juez con la prueba del uso y de su valor.[2][6]
- ¿Cuánto dura el juicio?
- No hay plazo legal total. En juicio sumario, la audiencia es al quinto día hábil y la sentencia debe dictarse dentro de diez días desde la citación a oír sentencia.[12][14]
- ¿Hay que hacer algún trámite antes de demandar?
- La ley no exige una gestión previa. En el juicio, el juez llama a conciliación una vez contestada la demanda y puede proponer bases de arreglo.[24]
- ¿Qué pasa si el comunero no cumple la sentencia?
- Se pide su cumplimiento ante el mismo tribunal, dentro de un año desde que se hizo exigible, con citación del obligado; después, por juicio ejecutivo.[25]
- ¿Un comunero puede vender o ceder su cuota?
- Sí, y quien la adquiere tiene el mismo derecho que el cedente para pedir la partición e intervenir en ella.[26]
Fuentes y normas citadas
- [1]Código Civil, artículo 2305
«El derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [2]Código Civil, artículo 2308
«Cada comunero debe a la comunidad lo que saca de ella, inclusos los intereses corrientes de los dineros comunes que haya empleado en sus negocios particulares; y es responsable hasta de la culpa leve por los daños que haya causado en las cosas y negocios comunes.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [3]Código Civil, artículo 1317
«Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular será obligado a permanecer en la indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre pedirse con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contrario. No puede estipularse proindivisión por más de cinco años, pero cumplido este término podrá renovarse el pacto. Las disposiciones precedentes no se extienden a los lagos de dominio privado, ni a los derechos de servidumbre, ni a las cosas que la ley manda mantener indivisas, como la propiedad fiduciaria.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [4]Código Civil, artículo 2304
«La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [5]Código Civil, artículo 2081
«No habiéndose conferido la administración a uno o más de los socios, se entenderá que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar con las facultades expresadas en los artículos precedentes y sin perjuicio de las reglas que siguen: 1ª. Cualquier socio tendrá el derecho de oponerse a los actos administrativos de otro, mientras esté pendiente su ejecución o no hayan producido efectos legales. 2ª. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [6]Código Civil, artículo 2310
«Los frutos de la cosa común deben dividirse entre los comuneros, a prorrata de sus cuotas.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [7]Código Civil, artículo 2195
«Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [8]Código Civil, artículo 688
«En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2º. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [9]Código Civil, artículo 1545
«Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [10]Código de Procedimiento Civil, artículo 680
«(838). El procedimiento de que trata este Título se aplicará en defecto de otra regla especial a los casos en que la acción deducida requiera, por su naturaleza, tramitación rápida para que sea eficaz. Deberá aplicarse, además, a los siguientes casos: 1°. A los casos en que la ley ordene proceder sumariamente, o breve y sumariamente, o en otra forma análoga; 2°. A las cuestiones que se susciten sobre constitución, ejercicio, modificación o extinción de servidumbres naturales o legales y sobre las prestaciones a que ellas den lugar; 3°. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [11]Código de Procedimiento Civil, artículo 3
«Se aplicará el procedimiento ordinario en todas las gestiones, trámites y actuaciones que no estén sometidos a una regla especial diversa, cualquiera que sea su naturaleza.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [12]Código de Procedimiento Civil, artículo 683
«(841). Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación, ampliándose este plazo, si el demandado no está en el lugar del juicio, con todo el aumento que corresponda en conformidad a lo previsto en el artículo 259. A esta audiencia concurrirá el defensor público, cuando deba intervenir conforme a la ley, o cuando el tribunal lo juzgue necesario. Con el mérito de lo que en ella se exponga, se recibirá la causa a prueba o se citará a las partes para oír sentencia.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [13]Código de Procedimiento Civil, artículo 686
«(844). La prueba, cuando haya lugar a ella, se rendirá en el plazo y en la forma establecida para los incidentes.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [14]Código de Procedimiento Civil, artículo 688
«Las resoluciones en el procedimiento sumario deberán dictarse, a más tardar, dentro de segundo día. La sentencia definitiva deberá dictarse en el plazo de los diez días siguientes a la fecha de la resolución que citó a las partes para oír sentencia.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [15]Código Orgánico de Tribunales, artículo 227
«Deben resolverse por árbitros los asuntos siguientes: 1°) La liquidación de una sociedad conyugal o de una sociedad colectiva o en comandita civil, y la de las comunidades; 2°) La partición de bienes; 3°) Las cuestiones a que diere lugar la presentación de la cuenta del gerente o del liquidador de las sociedades comerciales y los demás juicios sobre cuentas; 4°) Las diferencias que ocurrieren entre los socios de una sociedad anónima, o de una sociedad colectiva o en comandita comercial, o entre los asociados de una participación, en el caso del artículo 415 del Código de Comercio; 5°) Los demá […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [16]Código Civil, artículo 1325
«Los coasignatarios podrán hacer la partición por sí mismos si todos concurren al acto, aunque entre ellos haya personas que no tengan la libre disposición de sus bienes, siempre que no se presenten cuestiones que resolver y todos estén de acuerdo sobre la manera de hacer la división. Serán, sin embargo, necesarias en este caso la tasación de los bienes por peritos y la aprobación de la partición por la justicia ordinaria del mismo modo que lo serían si se procediere ante un partidor. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [17]Ley 18.120, sobre comparecencia en juicio, artículo 1
«La primera presentación de cada parte o interesado en asuntos contenciosos o no contenciosos ante cualquier tribunal de la República, sea ordinario, arbitral o especial, deberá ser patrocinada por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Esta obligación se entenderá cumplida por el hecho de poner el abogado su firma, indicando además, su nombre, apellidos y domicilio. Sin estos requisitos no podrá ser proveída y se tendrá por no presentada para todos los efectos legales. Las resoluciones que al respecto se dicten no serán susceptibles de recurso alguno. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [18]Código de Procedimiento Civil, artículo 254
«(251). La demanda debe contener: 1°. La designación del tribunal ante quien se entabla; 2°. El nombre, domicilio y profesión u oficio del demandante y de las personas que lo representen, y la naturaleza de la representación, además de un medio de notificación electrónico del abogado patrocinante y del mandatario judicial si no lo hubieren designado; 3°. El nombre, domicilio y profesión u oficio del demandado; 4°. La exposición clara de los hechos y fundamentos de derecho en que se apoya; y 5°. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [19]Código Civil, artículo 2309
«Cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad proporcionalmente a su cuota.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [20]Código Civil, artículo 2505
«Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [21]Código Civil, artículo 728
«Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [22]Código Civil, artículo 582
«El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [23]Código Civil, artículo 2306
«Si la cosa es universal, como una herencia, cada uno de los comuneros es obligado a las deudas de la cosa común, como los herederos en las deudas hereditarias.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [24]Código de Procedimiento Civil, artículo 262
«En todo juicio civil, en que legalmente sea admisible la transacción, con excepción de los juicios o procedimientos especiales de que tratan los Títulos I, II, III, V y XVI del Libro III, una vez agotados los trámites de discusión y siempre que no se trate de los casos mencionados en el artículo 313, el juez llamará a las partes a conciliación y les propondrá personalmente bases de arreglo. Para tales efectos, las citará a una audiencia para un día no anterior al quinto ni posterior al decimoquinto contado desde la fecha de notificación de la resolución. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [25]Código de Procedimiento Civil, artículo 233
«Cuando se solicite la ejecución de una sentencia ante el tribunal que la dictó, dentro del plazo de un año contado desde que la ejecución se hizo exigible, si la ley no ha dispuesto otra forma especial de cumplirla, se ordenará su cumplimiento con citación de la persona en contra de quien se pide. Esta resolución se notificará por cédula al apoderado de la parte. El ministro de fe que practique la notificación deberá enviar la carta certificada que establece el artículo 46 tanto al apoderado como a la parte. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [26]Código Civil, artículo 1320
«Si un coasignatario vende o cede su cuota a un extraño, tendrá éste igual derecho que el vendedor o cedente para pedir la partición e intervenir en ella.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [27]Código Civil, artículo 1337
«El partidor liquidará lo que a cada uno de los coasignatarios se deba, y procederá a la distribución de los efectos hereditarios, teniendo presentes las reglas que siguen: 1ª. Entre los coasignatarios de una especie que no admita división, o cuya división la haga desmerecer, tendrá mejor derecho a la especie el que más ofrezca por ella; cualquiera de los coasignatarios tendrá derecho a pedir la admisión de licitadores extraños; y el precio se dividirá entre todos los coasignatarios a prorrata. 2ª. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.