Arriendos y propiedades
Cómo se hace: Juicio de arriendo
Primero se reúne el contrato y la prueba del no pago; luego se presenta la demanda ante el juez de letras civil. Si solo se cobran rentas, es una demanda monitoria: el juez requiere de pago por diez días y, sin oposición, ordena el lanzamiento. En los demás casos hay una audiencia al quinto día hábil con contestación, conciliación y prueba, y luego sentencia. [1] [2] [3]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
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Pasos
Paso 1: Reúne los antecedentes
Contrato con firmas autorizadas ante notario, comprobantes de pago o de no pago, cuentas de gastos comunes y consumos, y las comunicaciones con el arrendatario. Si no hay contrato escrito, los depósitos de al menos tres meses consecutivos prueban la renta.[4]
Paso 2: Elige la vía
Si solo reclamas rentas, gastos comunes o consumos, presenta una demanda monitoria de cobro y restitución. Si hay otras causas, como daños, vencimiento del plazo o desahucio, presenta la demanda del juicio especial, indicando los medios de prueba y la lista de testigos. En el monitorio no pueden acumularse acciones con fundamento distinto del no pago.[5][2]
Paso 3: Presenta la demanda
La demanda monitoria debe individualizar a las partes y el inmueble, detallar las rentas y cuentas adeudadas con su origen y fecha, y pedir que se requiera de pago al arrendatario bajo apercibimiento de tenerlo por condenado y ordenar el lanzamiento. Se acompañan todos los antecedentes.[6][7]
Paso 4: Notificación y requerimiento
La demanda se notifica personalmente o, si el arrendatario no es habido, por cédula en el inmueble arrendado, que se presume su domicilio. En el monitorio, la notificación vale como primera reconvención de pago y la segunda se entiende hecha cinco días después.[2][8][9]
Paso 5: Pago, oposición o audiencia
En el monitorio, el arrendatario tiene diez días corridos para pagar todo o para oponerse por escrito acompañando sus pruebas; si se opone con fundamento, el monitorio termina y el arrendador puede iniciar el juicio declarativo. En el juicio especial, la audiencia se celebra al quinto día hábil con la parte que asista: relación de la demanda, contestación, conciliación obligatoria y prueba.[10][11][2]
Plazo: 10 días corridos para pagar u oponerse en el monitorio
Paso 6: Sentencia y lanzamiento
Sin oposición, la resolución del monitorio vale como sentencia firme y el juez dispone el lanzamiento del arrendatario y de los demás ocupantes dentro de diez días. En el juicio especial, la sentencia ordena la restitución y, llegado el día sin entrega, el arrendatario es lanzado a su costa con auxilio de la fuerza pública. El juez puede suspender el lanzamiento hasta por treinta días.[1][12][13]
Plazo: 10 días para el lanzamiento desde que la resolución quede firme
Dónde se tramita
Conocen de estos juicios los jueces de letras en lo civil, conforme a las reglas generales del Código Orgánico de Tribunales, sin perjuicio de las atribuciones de los jueces de policía local que sean abogados. [3] Cuando la acción persigue el inmueble, es competente el juez del lugar que las partes fijaron en el contrato y, si nada dijeron, a elección del demandante, el del lugar donde se contrajo la obligación o el del lugar donde está el inmueble. [17]
La demanda y todos los escritos se presentan por la plataforma de tramitación electrónica del Poder Judicial. [18] Salvo la excepción de renta baja, la primera presentación debe llevar patrocinio de abogado. [2] [19]
Qué pasa después
Si el arrendatario entrega el inmueble, debe hacerlo desocupándolo por completo, poniéndolo a disposición del arrendador y entregando las llaves, en el estado en que lo recibió salvo el desgaste por el uso legítimo. [20] [21] Si no entrega, se ejecuta el lanzamiento a su costa con auxilio de la fuerza pública. [12]
El cobro de las rentas, gastos comunes y consumos condenados se ejecuta con la misma resolución, que sirve de título suficiente. [1] Si el arrendador notificó la demanda a las empresas de luz, agua o gas, el arrendatario es el único responsable de los consumos mientras ocupó el inmueble. [22]
Si el arrendatario se opuso en el monitorio con excepciones de fondo, el monitorio termina y el arrendador puede iniciar el juicio declarativo de la Ley 18.101, pero en él solo se discute la existencia de la deuda y las alegaciones que el arrendatario planteó en su oposición. [11]
Si el juicio fue de desahucio o restitución y se rechazó, el arrendador solo puede volver a demandar seis meses después de que la sentencia quede ejecutoriada, salvo hechos posteriores. [23]
Fuentes y normas citadas
- [1]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-c
«C.- Si el juez estima que la demanda monitoria cumple con todos los requisitos legales y, en especial, los contemplados en los números 1 y 2 del artículo 18-A, acogerá la demanda y ordenará que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de diez días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas. La demanda no será susceptible de ampliación alguna fuera de los casos previstos en este Título. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [2]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 8
«Los juicios a que se refiere el artículo anterior se regirán por las reglas siguientes: 1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación; 2) La notificación de la demanda se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo 553 del Código de Procedimiento Civil. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [3]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 17
«Los jueces letrados de mayor cuantía serán competentes, conforme a las reglas generales del Código Orgánico de Tribunales, para conocer en única o en primera instancia de los juicios a que se refiere este Título, sin perjuicio de las atribuciones que competen en la materia a los jueces de policía local que sean abogados.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [4]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 20
«En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [5]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-b
«B.- Presentada una demanda sin cumplir con los requisitos formales previstos en la ley, el tribunal dispondrá que se subsanen los defectos en el plazo no superior a diez días. El actor quedará apercibido, por el solo ministerio de la ley, a que, si no lo hiciere, se tendrá por no presentada y se procederá al archivo de los antecedentes. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [6]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-a
«A.- La demanda monitoria de cobro de rentas de arrendamiento y restitución consecuencial del inmueble arrendado deberá señalar: 1. El nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario. 2. El inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas; una relación precisa de los antecedentes y las razones que explican tales deudas; y la forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraídas. 3. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [7]Código de Procedimiento Civil, artículo 254
«(251). La demanda debe contener: 1°. La designación del tribunal ante quien se entabla; 2°. El nombre, domicilio y profesión u oficio del demandante y de las personas que lo representen, y la naturaleza de la representación, además de un medio de notificación electrónico del abogado patrocinante y del mandatario judicial si no lo hubieren designado; 3°. El nombre, domicilio y profesión u oficio del demandado; 4°. La exposición clara de los hechos y fundamentos de derecho en que se apoya; y 5°. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [8]Código de Procedimiento Civil, artículo 44
«Si buscada en dos días distintos en su habitación, o en el lugar donde habitualmente ejerce su industria, profesión o empleo, no es habida la persona a quien debe notificarse, se acreditará en el acto que ella se encuentra en el lugar del juicio y cuál es su morada o lugar donde ejerce su industria, profesión o empleo, bastando para comprobar estas circunstancias la debida certificación del ministro de fe. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [9]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-d
«D.- La demanda monitoria y la resolución que sobre ella recaiga podrán notificarse al deudor en la forma prevista en el número 2 del artículo 8. Se tendrá por formulado el primer requerimiento de pago una vez practicada la notificación. El segundo requerimiento se entenderá efectuado transcurridos cinco días desde la notificación de la demanda. Se entenderá que ambos requerimientos se han verificado por el solo ministerio de la ley.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [10]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-f
«F.- Dentro del plazo legal, el deudor requerido podrá formular, por escrito, oposición a la demanda monitoria, y señalará los fundamentos de hecho y de derecho de las alegaciones y excepciones que opone. En su escrito, el deudor deberá acompañar los documentos e indicar todos los demás medios de prueba de que se valdrá en el juicio declarativo posterior. En el nuevo procedimiento no podrá producir ni ofrecer otros medios de prueba, salvo las excepciones legales. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [11]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-h
«H.- Formulada oposición fundada en otras excepciones, sea que se promuevan o no en conjunto con aquellas previstas en el artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal declarará terminado el procedimiento monitorio y quedará sin efecto de pleno derecho la resolución prevista en el artículo 18-C. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [12]Código de Procedimiento Civil, artículo 595
«(753). Si, ratificado el desahucio, llega el día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [13]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 13
«El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere este Título se regirá por las reglas generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se aplicará lo prescrito en el artículo 595 del Código de Procedimiento Civil. En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrá suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta días.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [14]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 6
«Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble. Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [15]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 21
«En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan. Cuando se deban intereses, se calculará sobre la suma primitivamente adeudada, más el reajuste de que trata el inciso anterior.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [16]Código de Procedimiento Civil, artículo 598
«(756). Si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de retención que concede al arrendador el artículo 1942 del Código Civil extrayendo los objetos a que dicho artículo se refiere, podrá el arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada. El funcionario de policía prestará este auxilio sólo por el término de dos días, salvo que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de retención expedida por el tribunal competente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [17]Código Orgánico de Tribunales, artículo 135
«Si la acción entablada fuere inmueble, será competente para conocer del juicio el juez del lugar que las partes hayan estipulado en la respectiva convención. A falta de estipulación será competente, a elección del demandante: 1° El juez del lugar donde se contrajo la obligación; o 2° El del lugar donde se encontrare la especie reclamada. Si el inmueble o inmuebles que son objeto de la acción estuvieren situados en distintos territorios jurisdiccionales, será competente cualquiera de los jueces en cuya comuna o agrupación de comunas estuvieren situados.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [18]Ley 20.886, de tramitación digital de los procedimientos judiciales, artículo 5
«Presentación de demandas y de escritos. El ingreso de las demandas y de todos los escritos se hará por vía electrónica a través del sistema de tramitación electrónica del Poder Judicial, para cuyos efectos los abogados o habilitados en derecho se registrarán en los términos que se regulen en el auto acordado que la Corte Suprema dictará al efecto. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [19]Ley 18.120, sobre comparecencia en juicio, artículo 1
«La primera presentación de cada parte o interesado en asuntos contenciosos o no contenciosos ante cualquier tribunal de la República, sea ordinario, arbitral o especial, deberá ser patrocinada por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Esta obligación se entenderá cumplida por el hecho de poner el abogado su firma, indicando además, su nombre, apellidos y domicilio. Sin estos requisitos no podrá ser proveída y se tendrá por no presentada para todos los efectos legales. Las resoluciones que al respecto se dicten no serán susceptibles de recurso alguno. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [20]Código Civil, artículo 1948
«La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [21]Código Civil, artículo 1947
«El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. Deberá restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidas durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [22]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 14
«En los juicios a que se refiere este Título en que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podrá hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energía eléctrica o agua potable, y en tal caso el demandado será el único responsable de los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por él mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrán excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [23]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 16
«Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar nuevamente tales acciones sino transcurrido seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.