Arriendos y propiedades

Ley aplicable: Juicio de arriendo

El juicio de arriendo se rige por la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, que fija el desahucio, los plazos de restitución y el procedimiento especial; por la Ley 21.461, que agregó el procedimiento monitorio de cobro de rentas; por el Código Civil, que regula el contrato y la mora; y por el Código de Procedimiento Civil para el lanzamiento y los recursos. ^[1] ^[2] ^[3] ^[4]

Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.

Revisión: 6 de octubre de 2026.

Normas que rigen el juicio de arriendo

Norma	Qué regula	Artículos
Ley 18.101	Arrendamiento de bienes raíces urbanos: ámbito, desahucio y plazos, restitución, renta debida hasta la entrega, abandono, juicios y procedimiento especial, subarrendatarios, lanzamiento, contrato ante notario, reajuste y multas	1 a 4, 6 a 9, 11 a 14, 16, 17, 19 a 21, 24 ^[1] ^[5] ^[6] ^[7] ^[8] ^[9]
Ley 21.461	Procedimiento monitorio de cobro de rentas y restitución, medida de restitución anticipada y aplicación al precario (artículos 18-A a 18-K de la Ley 18.101)	texto íntegro y artículos 18-A a 18-K de la Ley 18.101 ^[10] ^[2] ^[11] ^[12]
Código Civil	Contrato de arrendamiento, obligaciones de arrendador y arrendatario, mora en el pago de la renta, terminación, restitución y renovación tácita	1915, 1924, 1938, 1942, 1945, 1947, 1949, 1950, 1956, 1977 ^[13] ^[14] ^[3] ^[15]
Código de Procedimiento Civil	Notificación de la demanda, lanzamiento, retención de bienes del arrendatario y plazo de apelación	44, 189, 595, 598 ^[16] ^[17] ^[4] ^[18]
Ley 18.120	Patrocinio de abogado en juicio	1 ^[19]

Reglas clave

La Ley 18.101 se aplica a los inmuebles dentro del radio urbano y a las viviendas rurales de hasta una hectárea; no se aplica a arriendos de temporada amoblados de hasta tres meses, hoteles ni estacionamientos. ^[1] ^[20]
Los derechos que la ley da al arrendatario son irrenunciables: una cláusula que los limite no vale. ^[21]
En contratos mes a mes o indefinidos, el desahucio del arrendador solo puede darse judicialmente o por notificación notarial, con dos meses de plazo más un mes por año completo de ocupación, hasta seis meses. ^[5]
En contratos de plazo fijo de hasta un año, la restitución se pide judicialmente y el arrendatario tiene dos meses desde la notificación. ^[22]
Terminado el contrato por cualquier causa, el arrendatario sigue debiendo renta y gastos comunes hasta que restituya. ^[6]
La mora de un período entero permite terminar el arriendo tras dos reconvenciones separadas por al menos cuatro días, salvo que el arrendatario asegure el pago en un plazo no inferior a treinta días. ^[3]
Las firmas del contrato escrito deben autorizarse ante notario, quien debe pedir al arrendador los títulos del inmueble; ese contrato es antecedente suficiente para la demanda monitoria. Sin contrato escrito, la renta se presume por los depósitos de tres meses consecutivos. ^[9]
El procedimiento especial es verbal, con audiencia al quinto día hábil, contestación, conciliación obligatoria y prueba en la misma audiencia, apreciada según la sana crítica. ^[7]
La demanda debe indicar los medios de prueba y la lista de testigos, con un máximo de cuatro por parte. ^[7]
Solo son apelables la sentencia definitiva y las resoluciones que ponen término al juicio, en el solo efecto devolutivo. ^[7]
En el monitorio, el arrendatario tiene diez días corridos para pagar u oponerse; si no lo hace, queda condenado y se ordena el lanzamiento dentro de diez días desde que la resolución quede firme. ^[11]
Quien compra el inmueble arrendado debe respetar el arriendo si consta por escritura pública; el acreedor hipotecario, solo si esa escritura se inscribió antes que la hipoteca. ^[23]

Plazos

Acción	Plazo	Se cuenta desde
Desahucio de contrato mes a mes o indefinido	2 meses, más 1 mes por cada año completo de ocupación, máximo 6 meses	Notificación del desahucio^[5]
Restitución en contrato de plazo fijo de hasta un año	2 meses	Notificación de la demanda^[22]
Audiencia de contestación, conciliación y prueba	Quinto día hábil	Última notificación de la demanda^[7]
Pagar u oponerse en el procedimiento monitorio	10 días corridos	Notificación del requerimiento de pago^[11]
Lanzamiento tras el monitorio sin oposición	No más de 10 días	Resolución firme o que cause ejecutoria^[11]
Suspensión del lanzamiento por el juez	Hasta 30 días	Decreto de lanzamiento^[8]
Nueva demanda de desahucio o restitución rechazada	6 meses	Sentencia de rechazo ejecutoriada^[24]
Apelación de la sentencia definitiva	10 días	Notificación de la sentencia^[17]
Segunda reconvención de pago	Al menos 4 días después de la primera	Primera reconvención^[3]

Fuentes y normas citadas

[1]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 1
«El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil. La misma norma se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[2]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-a
«A.- La demanda monitoria de cobro de rentas de arrendamiento y restitución consecuencial del inmueble arrendado deberá señalar: 1. El nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario. 2. El inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas; una relación precisa de los antecedentes y las razones que explican tales deudas; y la forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraídas. 3. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[3]
Código Civil, artículo 1977
«La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[4]
Código de Procedimiento Civil, artículo 595
«(753). Si, ratificado el desahucio, llega el día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[5]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 3
«En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[6]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 6
«Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble. Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[7]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 8
«Los juicios a que se refiere el artículo anterior se regirán por las reglas siguientes: 1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación; 2) La notificación de la demanda se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo 553 del Código de Procedimiento Civil. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[8]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 13
«El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere este Título se regirá por las reglas generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se aplicará lo prescrito en el artículo 595 del Código de Procedimiento Civil. En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrá suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta días.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[9]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 20
«En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[10]
Ley 21.461, de restitución anticipada de inmuebles (Devuélveme mi casa)
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[11]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-c
«C.- Si el juez estima que la demanda monitoria cumple con todos los requisitos legales y, en especial, los contemplados en los números 1 y 2 del artículo 18-A, acogerá la demanda y ordenará que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de diez días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas. La demanda no será susceptible de ampliación alguna fuera de los casos previstos en este Título. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[12]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-k
«K.- Las normas de este Título serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civil.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[13]
Código Civil, artículo 1915
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[14]
Código Civil, artículo 1942
«El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podrá el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[15]
Código Civil, artículo 1956
«Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato. Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[16]
Código de Procedimiento Civil, artículo 44
«Si buscada en dos días distintos en su habitación, o en el lugar donde habitualmente ejerce su industria, profesión o empleo, no es habida la persona a quien debe notificarse, se acreditará en el acto que ella se encuentra en el lugar del juicio y cuál es su morada o lugar donde ejerce su industria, profesión o empleo, bastando para comprobar estas circunstancias la debida certificación del ministro de fe. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[17]
Código de Procedimiento Civil, artículo 189
«La apelación deberá interponerse en el término fatal de cinco días, contados desde la notificación de la parte que entabla el recurso, deberá contener los fundamentos de hecho y de derecho en que se apoya y las peticiones concretas que se formulan. Este plazo se aumentará a diez días tratándose de sentencias definitivas. En aquellos casos en que la apelación se interponga con el carácter de subsidiaria de la solicitud de reposición, no será necesario fundamentarla ni formular peticiones concretas, siempre que el recurso de reposición cumpla con ambas exigencias. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[18]
Código de Procedimiento Civil, artículo 598
«(756). Si el arrendatario pretendiera burlar el derecho de retención que concede al arrendador el artículo 1942 del Código Civil extrayendo los objetos a que dicho artículo se refiere, podrá el arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada. El funcionario de policía prestará este auxilio sólo por el término de dos días, salvo que transcurrido este plazo le exhiba el arrendador copia autorizada de la orden de retención expedida por el tribunal competente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[19]
Ley 18.120, sobre comparecencia en juicio, artículo 1
«La primera presentación de cada parte o interesado en asuntos contenciosos o no contenciosos ante cualquier tribunal de la República, sea ordinario, arbitral o especial, deberá ser patrocinada por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Esta obligación se entenderá cumplida por el hecho de poner el abogado su firma, indicando además, su nombre, apellidos y domicilio. Sin estos requisitos no podrá ser proveída y se tendrá por no presentada para todos los efectos legales. Las resoluciones que al respecto se dicten no serán susceptibles de recurso alguno. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[20]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 2
«Esta ley no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos: 1.- Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación; 2.- Inmuebles fiscales; 3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; 4.- Hoteles, residenciales y establecimentos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y 5.- Estacionamiento de automóviles y vehículos. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[21]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 19
«Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[22]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 4
«En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda. En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[23]
Código Civil, artículo 1962
«Estarán obligados a respetar el arriendo: 1º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3º. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[24]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 16
«Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar nuevamente tales acciones sino transcurrido seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.