Arriendos y propiedades
Desahucio de arriendo: qué es, cómo se da y cuánto plazo hay
El desahucio es el aviso anticipado con que una parte pone fin a un arriendo sin plazo fijo. En inmuebles urbanos, el arrendador solo puede darlo por vía judicial o por notificación notarial, y el arrendatario tiene dos meses para irse, más un mes por cada año completo de ocupación, con un máximo de seis. Si no se va, se pide el lanzamiento. [1] [2] [3]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
Revisión: .
Qué es el desahucio
Cuando un arriendo no tiene plazo fijo, ninguna de las partes puede terminarlo sin avisar a la otra con anticipación. Ese aviso se llama desahucio. [1] En los inmuebles urbanos la regla es más estricta: el desahucio del arrendador, en contratos mes a mes o indefinidos, solo vale si se da judicialmente o por notificación personal hecha por un notario. Un mensaje, una carta o un correo no bastan. [2]
Si el contrato tiene plazo fijo, no hace falta desahucio: el arriendo termina al vencer el plazo. Pero si ese plazo no supera un año, el arrendador igualmente debe pedir la restitución ante el juez. [4] [5]
Cómo se da
- Desahucio judicial. Se pide al juez que notifique al arrendatario la noticia anticipada del término; el arrendatario puede reclamar dentro de diez días desde la noticia y el juez cita a audiencia al quinto día hábil. [6] [7] [8]
- Desahucio notarial. Un notario notifica personalmente al arrendatario. Desde esa notificación corre el plazo legal. [2]
- Restitución anticipada por el arrendatario. El arrendatario desahuciado puede entregar antes de que venza el plazo y paga la renta solo hasta el día de la entrega. [2]
- Rechazo del desahucio. Si el juez lo rechaza, el arrendador no puede intentarlo de nuevo hasta seis meses después, salvo hechos nuevos. [9]
Plazos
| Acción | Plazo | Se cuenta desde |
|---|---|---|
| Restitución tras desahucio en contrato mes a mes o indefinido | 2 meses, más 1 mes por cada año completo de ocupación, máximo 6 meses | Notificación del desahucio[2] |
| Restitución en contrato de plazo fijo de hasta un año | 2 meses | Notificación de la demanda[5] |
| Reclamación del arrendatario contra el desahucio judicial | 10 días | Noticia del desahucio[8] |
| Audiencia por la reclamación | Quinto día hábil | Última notificación[7] |
| Nueva demanda si se rechazó el desahucio | 6 meses | Sentencia de rechazo ejecutoriada[9] |
Qué pasa si el arrendatario no se va
Si llega el día fijado para la restitución y el arrendatario no desocupa, el juez ordena el lanzamiento a su costa, con auxilio de la fuerza pública. [3] Por causas graves y calificadas, el juez puede suspenderlo hasta por treinta días. [10]
Mientras no entregue, el arrendatario sigue debiendo la renta y los gastos comunes. [11] Para que además responda de los perjuicios de la demora, el arrendador debe requerirlo, aun cuando haya habido desahucio. [12]
Fuentes y normas citadas
- [1]Código Civil, artículo 1951
«Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente. La anticipación se ajustará al período o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes. El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [2]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 3
«En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [3]Código de Procedimiento Civil, artículo 595
«(753). Si, ratificado el desahucio, llega el día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [4]Código Civil, artículo 1954
«Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no será necesario desahucio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [5]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 4
«En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda. En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [6]Código de Procedimiento Civil, artículo 588
«(746). El desahucio de la cosa arrendada puede efectuarse judicial o extrajudicialmente. La prueba del desahucio extrajudicial se sujetará a las reglas generales del Título XXI, Libro IV del Código Civil y a los procedimientos que establece el presente Código. El desahucio judicial se efectuará notificando al arrendador o arrendatario, de conformidad al artículo 553, el decreto en que el juez manda poner en conocimiento de uno u otro la noticia anticipada a que se refiere el artículo 1951 del Código Civil.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [7]Código de Procedimiento Civil, artículo 589
«(747). Cuando el arrendador o el arrendatario desahuciado reclame contra este desahucio, citará el tribunal a las partes para la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación, a fin de que concurran con sus medios de prueba y expongan lo conveniente a sus derechos.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [8]Código de Procedimiento Civil, artículo 590
«(748). Esta reclamación sólo podrá entablarse dentro de los diez días subsiguientes a la noticia del desahucio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [9]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 16
«Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar nuevamente tales acciones sino transcurrido seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [10]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 13
«El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere este Título se regirá por las reglas generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se aplicará lo prescrito en el artículo 595 del Código de Procedimiento Civil. En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrá suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta días.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [11]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 6
«Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble. Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [12]Código Civil, artículo 1949
«Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.