Arriendos y propiedades
Ley de arriendo en Chile: qué dice la Ley 18.101 y qué cambió en 2022
La ley de arriendo en Chile es la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, complementada por el Código Civil. Regula el desahucio y sus plazos, la restitución, el contrato ante notario y el juicio especial. En 2022 la Ley 21.461 le agregó un procedimiento monitorio para cobrar rentas y recuperar el inmueble en plazos breves. Sus derechos para el arrendatario son irrenunciables. [1] [2] [3]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
Revisión: .
A qué contratos se aplica
La Ley 18.101 rige los arriendos de bienes raíces ubicados dentro del radio urbano y los de viviendas fuera de él cuando el terreno no supera una hectárea. En lo que la ley no dice, se aplica el Código Civil. [1] Quedan fuera los predios agrícolas de más de una hectárea, los inmuebles fiscales, las viviendas amobladas arrendadas por temporada de hasta tres meses para descanso o turismo, los hoteles y residenciales, y los estacionamientos. [4]
No hay una ley distinta para el arriendo de casas, departamentos, oficinas o locales comerciales: todos se rigen por estas mismas reglas cuando están en zona urbana. [1]
Reglas principales
- Los derechos del arrendatario son irrenunciables. [3]
- En contratos mes a mes o indefinidos, el arrendador solo puede poner término por desahucio judicial o notarial, con dos meses de plazo más un mes por cada año completo, hasta seis meses. El arrendatario puede irse antes y paga solo hasta el día de la entrega. [5]
- En contratos de plazo fijo de hasta un año, la restitución se pide judicialmente y el arrendatario tiene dos meses desde la notificación. [6]
- En contratos de vivienda con plazo fijo superior a un año, el arrendatario puede subarrendar salvo pacto en contrario; si se le prohíbe, puede terminar anticipadamente sin pagar el resto del plazo. [7]
- Terminado el contrato, la renta y los gastos comunes se deben hasta la restitución. [8]
- Las firmas del contrato escrito se autorizan ante notario, que debe pedir los títulos del inmueble. Sin contrato escrito, la renta se presume por los depósitos de tres meses consecutivos o por lo que declare el arrendatario. [9]
- Si el arrendador se niega a recibir la renta o a dar recibo, el arrendatario puede depositarla en la Tesorería correspondiente al inmueble. [10]
- Los pagos atrasados se reajustan según la unidad de fomento. [11]
- Arrendar piezas que no cumplan las condiciones mínimas de habitabilidad de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones es un arriendo abusivo, con multas ante el juzgado de policía local. [12] [13]
Qué cambió con la Ley 21.461 de 2022
- Procedimiento monitorio. Para cobrar rentas, gastos comunes y consumos, el juez requiere de pago por diez días corridos; si el arrendatario no paga ni se opone, queda condenado y se ordena el lanzamiento dentro de diez días. [14]
- Restitución anticipada. Cuando el arrendatario destruyó parcialmente o inutilizó el inmueble, el juez puede ordenar en la audiencia la restitución anticipada y el lanzamiento, con caución si lo estima necesario. [15]
- Contrato notarial como título. El contrato con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para la demanda monitoria, y el notario debe pedir los títulos que habilitan al arrendador. [9]
- Precario y comodato precario. Las reglas del monitorio se aplican, en lo pertinente, a la acción de precario y al comodato precario. [16]
- Reconvenciones automáticas. Las dos reconvenciones de pago que exige el Código Civil se entienden hechas con la notificación de la demanda y cinco días después. [17] [18]
Preguntas frecuentes
- ¿Qué derechos tiene un arrendatario sin contrato escrito?
- Los mismos que cualquier arrendatario, porque la ley no exige escritura para que el arriendo exista y sus derechos son irrenunciables. La renta se presume igual a los depósitos de tres meses consecutivos o a la que él declare, y para sacarlo el arrendador debe seguir el desahucio judicial o notarial con los plazos legales.[9][3][5]
- ¿Cómo termina el contrato el arrendatario?
- Si es mes a mes o indefinido, avisando con la anticipación pactada o restituyendo, y paga solo hasta el día de la entrega. Si es de plazo fijo, debe respetar el plazo, salvo que se le haya prohibido subarrendar en un contrato de vivienda de más de un año.[5][7][19]
- ¿En el contrato de arrendamiento se habla de renta o de precio?
- El Código Civil llama precio a lo que paga el arrendatario y, cuando se paga periódicamente, renta. Son lo mismo.[20][21]
- ¿Cuáles son los derechos del arrendador?
- Recibir la renta en los períodos pactados, retener los muebles del arrendatario para asegurar el pago, pedir la terminación por mora o mal uso, exigir la restitución en el estado en que se entregó, y cobrar la renta hasta la entrega efectiva.[21][22][18][23][8]
Fuentes y normas citadas
- [1]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 1
«El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Código Civil. La misma norma se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [2]Ley 21.461, de restitución anticipada de inmuebles (Devuélveme mi casa)
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [3]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 19
«Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [4]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 2
«Esta ley no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos: 1.- Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación; 2.- Inmuebles fiscales; 3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; 4.- Hoteles, residenciales y establecimentos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y 5.- Estacionamiento de automóviles y vehículos. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [5]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 3
«En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [6]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 4
«En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificación de la demanda. En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que aquélla se efectúe.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [7]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 5
«En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [8]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 6
«Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble. Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [9]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 20
«En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [10]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 23
«En caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por consignación establecido en el párrafo 7° del Título XIV del libro IV del Código Civil, podrá depositar aquélla en la unidad del Servicio de Tesorerías que corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgará el respectivo recibo y comunicará al arrendador, por carta certificada, la existencia del depósito. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [11]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 21
«En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan. Cuando se deban intereses, se calculará sobre la suma primitivamente adeudada, más el reajuste de que trata el inciso anterior.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [12]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 24 bis
«El arrendador o subarrendador que arriende o subarriende un inmueble por pieza o habitación, cuyos estándares incumplan las condiciones mínimas establecidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, será sancionado conforme a lo señalado en el artículo 24 quáter de la presente ley. La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones establecerá las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad, estabilidad, ventilación, iluminación, dimensiones y acondicionamiento térmico de los inmuebles que se destinen al arrendamiento o subarrendamiento por pieza o por habitación. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [13]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 24 ter
«Será considerado abusivo el arrendamiento o subarrendamiento que incumpla lo establecido en el artículo precedente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [14]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-c
«C.- Si el juez estima que la demanda monitoria cumple con todos los requisitos legales y, en especial, los contemplados en los números 1 y 2 del artículo 18-A, acogerá la demanda y ordenará que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de diez días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas. La demanda no será susceptible de ampliación alguna fuera de los casos previstos en este Título. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [15]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 8
«Los juicios a que se refiere el artículo anterior se regirán por las reglas siguientes: 1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación; 2) La notificación de la demanda se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo 553 del Código de Procedimiento Civil. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [16]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-k
«K.- Las normas de este Título serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civil.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [17]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-d
«D.- La demanda monitoria y la resolución que sobre ella recaiga podrán notificarse al deudor en la forma prevista en el número 2 del artículo 8. Se tendrá por formulado el primer requerimiento de pago una vez practicada la notificación. El segundo requerimiento se entenderá efectuado transcurridos cinco días desde la notificación de la demanda. Se entenderá que ambos requerimientos se han verificado por el solo ministerio de la ley.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [18]Código Civil, artículo 1977
«La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [19]Código Civil, artículo 1945
«Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. Podrá con todo eximirse de este pago proponiendo bajo su responsabilidad persona idónea que le substituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [20]Código Civil, artículo 1915
«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [21]Código Civil, artículo 1942
«El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podrá el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [22]Código Civil, artículo 1944
«El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen: La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años. Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día. Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [23]Código Civil, artículo 1947
«El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. Deberá restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos. Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidas durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.