Juicios civiles y contratos
Venta ficticia de una propiedad: qué es y cómo se anula
Una venta ficticia es una compraventa que las partes firman sin la intención real de vender y comprar, normalmente para sacar un bien del patrimonio o esconder una donación. No es un contrato válido: le falta una causa real y puede ser anulada por quien tenga interés, dentro de diez años. Los herederos y los acreedores perjudicados tienen acciones propias. [1] [2] [3]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
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Qué es una venta ficticia
Una venta es ficticia o simulada cuando la escritura dice que alguien vende y otro compra, pero en realidad ninguno quiso eso: no hubo precio, o el precio nunca se pagó, y el supuesto vendedor sigue usando el bien como dueño. A veces la venta esconde otro acto, como una donación, y a veces no esconde nada: solo busca que el bien aparezca a nombre de otra persona.
El Código Civil no usa la palabra simulación, pero exige que todo contrato tenga consentimiento real y una causa real y lícita. Prometer dar algo a cambio de nada, o declarar un precio que no existe, es un contrato sin causa. [4] [1] La falta de causa produce nulidad absoluta, que puede pedir cualquier persona con interés, salvo quien participó del acto sabiendo del vicio, y que se sanea solo pasados diez años. [5] [2]
Los acuerdos privados que las partes firman para alterar lo que dice la escritura pública no producen efecto contra terceros. Por eso el papel donde consta que la venta era de mentira sirve entre las partes, pero no perjudica a quien confió en la escritura. [6]
Quién puede reclamar y con qué acción
- Los hijos, el cónyuge y demás legitimarios. Si la venta encubre una donación hecha en vida, las donaciones a legitimarios se acumulan imaginariamente a la herencia para calcular las legítimas, y si las donaciones a extraños exceden lo que el causante podía disponer libremente, los legitimarios pueden pedir la restitución del exceso. [7] [8] [9]
- Los acreedores del vendedor. Pueden pedir que se rescindan los contratos onerosos que el deudor celebró en perjuicio de ellos, estando de mala fe él y el adquirente; y los actos gratuitos, probando la mala fe del deudor y el perjuicio. Esta acción expira en un año desde el acto. [3]
- Cualquier persona con interés. Puede pedir la nulidad absoluta por falta de causa real, dentro de diez años desde la escritura. No puede hacerlo quien celebró el acto sabiendo del vicio. [2]
- La propia contraparte. Entre las partes, el documento privado que reconoce la simulación prueba lo que realmente acordaron, aunque no afecte a terceros. [6]
La venta de padre a hijo
La ley prohíbe de forma expresa la compraventa entre el padre o la madre y el hijo sujeto a patria potestad, y también entre cónyuges no separados judicialmente: esos contratos son nulos aunque el precio se haya pagado. [10]
Cuando el hijo es mayor de edad, la venta es válida si es real. Si en cambio el padre "vende" para dejarle el bien sin pasar por la herencia, se trata de una donación disfrazada. La donación de un inmueble solo vale por escritura pública inscrita y, sobre cierto valor, requiere autorización judicial llamada insinuación; sin ella es nula en el exceso. [11] [12] Además, al morir el padre, esa donación se acumula a la herencia para calcular lo que corresponde a cada legitimario, y si perjudica sus legítimas los demás hijos pueden pedir la restitución del exceso. [7] [9]
Cómo se prueba
- Que el precio no se pagó. No hay cheque, transferencia ni recibo, o el comprador no tenía cómo pagar. La prueba se rinde con documentos, testigos, presunciones y confesión de parte. [13]
- Que el vendedor siguió como dueño. Vive en la propiedad, paga las contribuciones, arrienda y cobra las rentas después de la escritura.
- La relación entre las partes y el momento. Ventas entre parientes cercanos, poco antes de una demanda, de un embargo o de una separación, son indicios que el juez puede valorar como presunciones. [14]
- El contradocumento. Un escrito privado en que las partes reconocen que la venta era simulada prueba entre ellas la simulación, aunque no afecte a terceros. [6]
- Los tiempos. La acción de los acreedores expira en un año desde el acto; la nulidad absoluta, en diez. Conviene actuar apenas se conoce la venta. [3] [2]
Fuentes y normas citadas
- [1]Código Civil, artículo 1467
«No puede haber obligación sin una causa real y lícita; pero no es necesario expresarla. La pura liberalidad o beneficencia es causa suficiente. Se entiende por causa el motivo que induce al acto o contrato; y por causa ilícita la prohibida por ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público. Así la promesa de dar algo en pago de una deuda que no existe, carece de causa; y la promesa de dar algo en recompensa de un crimen o de un hecho inmoral, tiene una causa ilícita.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [2]Código Civil, artículo 1683
«La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la ley; y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo que no pase de diez años.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [3]Código Civil, artículo 2468
«En cuanto a los actos ejecutados antes de la cesión de bienes o la apertura del concurso, se observarán las disposiciones siguientes: 1a. Los acreedores tendrán derecho para que se rescindan los contratos onerosos, y las hipotecas, prendas y anticresis que el deudor haya otorgado en perjuicio de ellos, estando de mala fe el otorgante y el adquirente, esto es, conociendo ambos el mal estado de los negocios del primero. 2a. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [4]Código Civil, artículo 1445
«Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario: 1º que sea legalmente capaz; 2º que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio; 3º que recaiga sobre un objeto lícito; 4º que tenga una causa lícita. La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, y sin el ministerio o la autorización de otra.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [5]Código Civil, artículo 1682
«La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [6]Código Civil, artículo 1707
«Las escrituras privadas hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura pública, no producirán efecto contra terceros. Tampoco lo producirán las contraescrituras públicas, cuando no se ha tomado razón de su contenido al margen de la escritura matriz cuyas disposiciones se alteran en la contraescritura, y del traslado en cuya virtud ha obrado el tercero.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [7]Código Civil, artículo 1185
«Para computar las cuartas de que habla el artículo precedente, se acumularán imaginariamente al acervo líquido todas las donaciones revocables e irrevocables, hechas en razón de legítimas o de mejoras, según el estado en que se hayan encontrado las cosas donadas al tiempo de la entrega, pero cuidando de actualizar prudencialmente su valor a la época de la apertura de la sucesión. Las cuartas antedichas se refieren a este acervo imaginario.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [8]Código Civil, artículo 1186
«Si el que tenía a la sazón legitimarios hubiere hecho donaciones entre vivos a extraños, y el valor de todas ellas juntas excediere a la cuarta parte de la suma formada por este valor y el del acervo imaginario, tendrán derecho los legitimarios para que este exceso se agregue también imaginariamente al acervo, para la computación de las legítimas y mejoras.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [9]Código Civil, artículo 1187
«Si fuere tal el exceso que no sólo absorba la parte de bienes de que el difunto ha podido disponer a su arbitrio, sino que menoscabe las legítimas rigorosas, o la cuarta de mejoras, tendrán derecho los legitimarios para la restitución de lo excesivamente donado, procediendo contra los donatarios, en un orden inverso al de las fechas de las donaciones, esto es, principiando por las más recientes. La insolvencia de un donatario no gravará a los otros.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [10]Código Civil, artículo 1796
«Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [11]Código Civil, artículo 1400
«No valdrá la donación entre vivos de cualquiera especie de bienes raíces, si no es otorgada por escritura pública e inscrita en el competente Registro. Tampoco valdrá sin este requisito la remisión de una deuda de la misma especie de bienes.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [12]Código Civil, artículo 1401
«La donación entre vivos que no se insinuare, sólo tendrá efecto hasta el valor de dos centavos, y será nula en el exceso. Se entiende por insinuación la autorización de juez competente, solicitada por el donante o donatario. El juez autorizará las donaciones en que no se contravenga a ninguna disposición legal.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [13]Código Civil, artículo 1698
«Incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta. Arts. 4º y 5º Las pruebas consisten en instrumentos públicos o privados, testigos, presunciones, confesión de parte, juramento deferido, e inspección personal del juez.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [14]Código Civil, artículo 47
«Se dice presumirse el hecho que se deduce de ciertos antecedentes o circunstancias conocidas. Si estos antecedentes o circunstancias que dan motivo a la presunción son determinados por la ley, la presunción se llama legal. Se permitirá probar la no existencia del hecho que legalmente se presume, aunque sean ciertos los antecedentes o circunstancias de que lo infiere la ley; a menos que la ley misma rechace expresamente esta prueba, supuestos los antecedentes o circunstancias. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.