Arriendos y propiedades

Ley aplicable: Asesoría inmobiliaria

La compraventa de inmuebles se rige por el Código Civil: la venta debe otorgarse por escritura pública, el dominio se transfiere por la inscripción en el Conservador, la promesa exige escrito, plazo y detalle del contrato, y el vendedor responde de la entrega y del saneamiento. La hipoteca requiere escritura pública e inscripción. ^[1] ^[2] ^[3] ^[4] ^[5]

Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.

Revisión: 6 de octubre de 2026.

Normas que rigen la compraventa y la promesa

Norma	Qué regula	Artículos
Código Civil, compraventa y promesa	Definición, solemnidad de la escritura pública, cosa ajena, obligaciones del vendedor, entrega, cabida, saneamiento de la evicción y de los vicios ocultos, precio declarado pagado, lesión enorme	1554, 1793, 1794, 1801, 1810, 1815, 1824, 1826, 1831 a 1833, 1837, 1838, 1843, 1857, 1866, 1869, 1876, 1888, 1889, 1896 ^[3] ^[1] ^[4] ^[6] ^[7]
Código Civil, tradición y posesión	Tradición de inmuebles por inscripción, Conservador competente, posesión inscrita	686, 687, 724, 728 ^[2] ^[8] ^[9]
Código Civil, obligaciones y nulidad	Condición resolutoria, cumplimiento forzado, fuerza obligatoria del contrato, objeto ilícito, nulidad absoluta y relativa	1445, 1464, 1489, 1545, 1546, 1553, 1682, 1683, 1691 ^[10] ^[11] ^[12] ^[13] ^[14]
Código Civil, hipoteca	Escritura pública, inscripción, derecho de persecución, extinción	2407, 2409, 2410, 2428, 2434 ^[15] ^[5] ^[16] ^[17]
Código Civil, arrendamiento	Obligación del comprador de respetar el arriendo	1962 ^[18]
Ley 18.101	Contrato de arriendo ante notario y títulos del arrendador	20 ^[19]
Ley 18.120	Patrocinio de abogado en juicio	1 ^[20]

Reglas clave

La venta de bienes raíces no se perfecciona mientras no se otorgue escritura pública. ^[1]
La tradición del dominio de los inmuebles se hace por la inscripción del título en el Registro del Conservador del territorio donde está el inmueble. ^[2] ^[8]
La promesa solo obliga si consta por escrito, el contrato prometido es válido, fija plazo o condición para la época de celebración y especifica el contrato de modo que solo falte otorgarlo. ^[3]
El vendedor debe entregar la cosa y sanearla: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica y responder por los vicios ocultos. ^[4] ^[6]
El vendedor debe entregar inmediatamente después del contrato o en la época pactada; si se retrasa por su culpa, el comprador puede perseverar o desistir, con indemnización. ^[21]
Si en la escritura se declara pagado el precio, no se admite prueba en contrario salvo nulidad o falsificación. ^[22]
Hay lesión enorme cuando el vendedor recibe menos de la mitad del justo precio o el comprador paga más del doble; la acción dura cuatro años desde el contrato. ^[7] ^[23]
La enajenación de cosas embargadas o cuya propiedad se litiga tiene objeto ilícito, salvo autorización judicial o consentimiento del acreedor. ^[12]
La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño. ^[24]
La hipoteca se otorga por escritura pública, vale solo desde su inscripción y da derecho a perseguir la finca en manos de cualquier poseedor. ^[15] ^[5] ^[16]
Quien compra un inmueble arrendado debe respetar el arriendo si consta por escritura pública; el acreedor hipotecario, solo si esa escritura se inscribió antes que la hipoteca. ^[18]

Plazos

Acción	Plazo	Se cuenta desde
Acción redhibitoria por vicios ocultos en inmuebles	1 año	Entrega real de la cosa^[25]
Acción de rebaja del precio por vicios ocultos en inmuebles	18 meses	Entrega real de la cosa^[26]
Rescisión por lesión enorme	4 años	Fecha del contrato^[23]
Nulidad relativa por error, fuerza o dolo	4 años	Celebración del contrato, o desde que cesó la fuerza o la incapacidad^[14]
Saneamiento de la nulidad absoluta	10 años	Celebración del acto^[27]
Acciones ordinarias, como el cumplimiento o la resolución de la promesa	5 años	Que la obligación se hizo exigible^[28]
Responsabilidad del constructor por ruina del edificio	5 años	Entrega del edificio^[29]

Fuentes y normas citadas

[1]
Código Civil, artículo 1801
«La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes. La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[2]
Código Civil, artículo 686
«Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador. De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[3]
Código Civil, artículo 1554
«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1ª. Que la promesa conste por escrito; 2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[4]
Código Civil, artículo 1824
«Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida. La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[5]
Código Civil, artículo 2410
«La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro Conservatorio; sin este requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[6]
Código Civil, artículo 1837
«La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[7]
Código Civil, artículo 1889
«El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[8]
Código Civil, artículo 687
«La inscripción del título de dominio y de cualquier otro de los derechos reales mencionados en el artículo precedente, se hará en el Registro Conservatorio del territorio en que esté situado el inmueble y si éste por situación pertenece a varios territorios, deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada uno de ellos. Si el título es relativo a dos o más inmuebles, deberá inscribirse en los Registros Conservatorios de todos los Art. séptimo, territorios a que por su situación pertenecen los Nº 12 inmuebles. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[9]
Código Civil, artículo 724
«Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[10]
Código Civil, artículo 1489
«En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[11]
Código Civil, artículo 1553
«Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas tres cosas, a elección suya: 1ª. Que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido; 2ª. Que se le autorice a él mismo para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor; 3ª. Que el deudor le indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[12]
Código Civil, artículo 1464
«Hay un objeto ilícito en la enajenación: 1º. De las cosas que no están en el comercio; 2º. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; 4º. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[13]
Código Civil, artículo 1682
«La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[14]
Código Civil, artículo 1691
«El plazo para pedir la rescisión durará cuatro años. Este cuadrienio se contará, en el caso de violencia, desde el día en que ésta hubiere cesado; en el caso de error o de dolo, desde el día de la celebración del acto o contrato. Cuando la nulidad proviene de una incapacidad legal, se contará el cuadrienio desde el día en que haya cesado esta incapacidad. Todo lo cual se entiende en los casos en que leyes especiales no hubieren designado otro plazo. Art. 2º»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[15]
Código Civil, artículo 2409
«La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública. Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca, y la del contrato a que accede.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[16]
Código Civil, artículo 2428
«La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido. Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez. Mas para que esta excepción surta efecto a favor del tercero deberá hacerse la subasta con citación personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[17]
Código Civil, artículo 2434
«La hipoteca se extingue junto con la obligación principal. Se extingue asimismo por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue además por la llegada del día hasta el cual fue constituida. Y por la cancelación que el acreedor otorgare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[18]
Código Civil, artículo 1962
«Estarán obligados a respetar el arriendo: 1º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3º. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[19]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 20
«En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[20]
Ley 18.120, sobre comparecencia en juicio, artículo 1
«La primera presentación de cada parte o interesado en asuntos contenciosos o no contenciosos ante cualquier tribunal de la República, sea ordinario, arbitral o especial, deberá ser patrocinada por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Esta obligación se entenderá cumplida por el hecho de poner el abogado su firma, indicando además, su nombre, apellidos y domicilio. Sin estos requisitos no podrá ser proveída y se tendrá por no presentada para todos los efectos legales. Las resoluciones que al respecto se dicten no serán susceptibles de recurso alguno. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[21]
Código Civil, artículo 1826
«El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la época prefijada en él. Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales. Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha estipulado pagar a plazo. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[22]
Código Civil, artículo 1876
«La resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491. Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[23]
Código Civil, artículo 1896
«La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha del contrato.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[24]
Código Civil, artículo 1815
«La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[25]
Código Civil, artículo 1866
«La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[26]
Código Civil, artículo 1869
«La acción para pedir rebaja del precio, sea en el caso del artículo 1858, o en el del artículo 1868, prescribe en un año para los bienes muebles y en dieciocho meses para los bienes raíces.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[27]
Código Civil, artículo 1683
«La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la ley; y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo que no pase de diez años.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[28]
Código Civil, artículo 2515
«Este tiempo es en general de tres años para las acciones ejecutivas y de cinco para las ordinarias. La acción ejecutiva se convierte en ordinaria por el lapso de tres años, y convertida en ordinaria durará solamente otros dos.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[29]
Código Civil, artículo 2003
«Los contratos para construcción de edificios, celebrados con un empresario, que se encarga de toda la obra por un precio único prefijado, se sujetan además a las reglas siguientes: 1a. El empresario no podrá pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los jornales o los materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones. 2a. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.