Arriendos y propiedades

Qué se necesita: Asesoría inmobiliaria

Para comprar o vender un inmueble con asesoría necesitas la inscripción de dominio vigente, el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios, las escrituras anteriores, la posesión efectiva inscrita si la propiedad viene de una herencia, y los datos y capacidad de las partes. Con eso se redacta la promesa y la escritura y se coordina la inscripción. ^[1] ^[2] ^[3] ^[4]

Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.

Revisión: 6 de octubre de 2026.

Documentos

Copia de la inscripción de dominio con certificado de vigencia a nombre del vendedor^[1]^[5]
Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios del inmueble^[2]^[6]
Escrituras públicas de los títulos anteriores, para revisar la cadena de dominio^[7]^[8]
Inscripción de la posesión efectiva y de las inscripciones especiales de herencia, si el vendedor es heredero^[3]
Promesa de compraventa por escrito, con plazo o condición y detalle del contrato^[9]
Escritura de cancelación o alzamiento de hipotecas anteriores, si las hay^[10]
Plano y deslindes del inmueble, si se vende por cabida o con señalamiento de linderos (opcional)^[11]^[12](opcional)
Contratos de arriendo vigentes sobre el inmueble (opcional)^[13](opcional)
Certificado de que el inmueble no está afecto a estudio de expropiación (opcional)^[14](opcional)

Requisitos de la persona

Ambas partes deben ser legalmente capaces y consentir sin error, fuerza ni dolo; de lo contrario el contrato es anulable. ^[4] ^[15] ^[16]
El vendedor debe ser el dueño inscrito; si vende una cosa ajena, la venta vale pero el dueño conserva sus derechos. ^[1] ^[17]
Si el vendedor es heredero, necesita la posesión efectiva inscrita y, para vender solo su parte adjudicada, la inscripción de la partición. ^[3]
No se exige abogado para la compraventa; sí para cualquier juicio derivado de ella. ^[18]

Antes de empezar

Verifica que no haya embargos, prohibiciones ni litigios: la venta tendría objeto ilícito. ^[6]
Revisa las hipotecas vigentes y pacta su alzamiento antes o al momento de la escritura. ^[19] ^[10]
Pregunta si hay arriendos vigentes y si constan por escritura pública, porque deberás respetarlos. ^[13]
Confirma que el inmueble no esté afecto a un estudio de expropiación, que lo hace incomerciable. ^[14]
Si compras un terreno, define si se vende por cabida o como cuerpo cierto. ^[11] ^[12]
Coordina el pago del precio con la inscripción, porque solo con ella eres dueño. ^[20]
Fija en la promesa un plazo realista para la escritura definitiva. ^[9]

Fuentes y normas citadas

[1]
Código Civil, artículo 724
«Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[2]
Código Civil, artículo 2410
«La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro Conservatorio; sin este requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[3]
Código Civil, artículo 688
«En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2º. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[4]
Código Civil, artículo 1445
«Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario: 1º que sea legalmente capaz; 2º que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio; 3º que recaiga sobre un objeto lícito; 4º que tenga una causa lícita. La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, y sin el ministerio o la autorización de otra.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[5]
Código Civil, artículo 924
«La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[6]
Código Civil, artículo 1464
«Hay un objeto ilícito en la enajenación: 1º. De las cosas que no están en el comercio; 2º. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; 4º. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[7]
Código Civil, artículo 1801
«La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes. La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[8]
Código Civil, artículo 728
«Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[9]
Código Civil, artículo 1554
«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1ª. Que la promesa conste por escrito; 2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[10]
Código Civil, artículo 2434
«La hipoteca se extingue junto con la obligación principal. Se extingue asimismo por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue además por la llegada del día hasta el cual fue constituida. Y por la cancelación que el acreedor otorgare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[11]
Código Civil, artículo 1831
«Un predio rústico puede venderse con relación a su cabida o como una especie o cuerpo cierto. Se vende con relación a su cabida, siempre que ésta se expresa de cualquier modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza el contrato. Es indiferente que se fije directamente un precio total, o que éste se deduzca de la cabida o número de medidas que se expresa, y del precio de cada medida. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[12]
Código Civil, artículo 1833
«Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio. Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso 2.º del artículo precedente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[13]
Código Civil, artículo 1962
«Estarán obligados a respetar el arriendo: 1º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3º. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[14]
Decreto Ley 2.186, Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones, artículo 2
«La entidad autorizada para expropiar, por ley general o especial, podrá ordenar el estudio de la expropiación de un bien determinado. La resolución que ordene el estudio deberá ser publicada en extracto en el Diario Oficial. Si se tratare de bienes inscritos en el Conservador de Bienes Raíces o en el de Minas, o sujetos a cualquier otro régimen o sistema de inscripción conservatoria, dicha resolución deberá anotarse al margen de la inscripción de dominio o de la que haga sus veces e inscribirse en el Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar o su equivalente, si lo hubiere, median […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[15]
Código Civil, artículo 1682
«La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[16]
Código Civil, artículo 1691
«El plazo para pedir la rescisión durará cuatro años. Este cuadrienio se contará, en el caso de violencia, desde el día en que ésta hubiere cesado; en el caso de error o de dolo, desde el día de la celebración del acto o contrato. Cuando la nulidad proviene de una incapacidad legal, se contará el cuadrienio desde el día en que haya cesado esta incapacidad. Todo lo cual se entiende en los casos en que leyes especiales no hubieren designado otro plazo. Art. 2º»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[17]
Código Civil, artículo 1815
«La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[18]
Ley 18.120, sobre comparecencia en juicio, artículo 1
«La primera presentación de cada parte o interesado en asuntos contenciosos o no contenciosos ante cualquier tribunal de la República, sea ordinario, arbitral o especial, deberá ser patrocinada por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Esta obligación se entenderá cumplida por el hecho de poner el abogado su firma, indicando además, su nombre, apellidos y domicilio. Sin estos requisitos no podrá ser proveída y se tendrá por no presentada para todos los efectos legales. Las resoluciones que al respecto se dicten no serán susceptibles de recurso alguno. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[19]
Código Civil, artículo 2428
«La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido. Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez. Mas para que esta excepción surta efecto a favor del tercero deberá hacerse la subasta con citación personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[20]
Código Civil, artículo 686
«Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador. De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.