Arriendos y propiedades
Cómo se hace: Estudio de títulos
El estudio de títulos parte pidiendo al Conservador la inscripción vigente y los certificados de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios; luego se reconstruye la cadena de inscripciones de diez años, se revisa cada escritura, posesión efectiva o sentencia que la sustenta, se verifican las cargas y la situación del inmueble, y se emite un informe con observaciones y condiciones para la compra. [1] [2] [3]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
Revisión: .
Pasos
Paso 3: Revisa cada título
En las compraventas, que la escritura sea pública, que las partes hayan sido capaces y bien representadas, y qué se dijo del precio; en las herencias, que se inscribieron la posesión efectiva, las inscripciones especiales y, si vendió un heredero, la partición.[7][8][9][10]
Paso 7: Traslada las conclusiones a la promesa
Las correcciones pendientes se pactan como condiciones de la promesa y se verifican de nuevo antes de la escritura definitiva.[16]
Dónde se tramita
El estudio no se tramita ante una autoridad: lo hace el abogado con documentos que se obtienen en distintas oficinas. Las inscripciones y certificados se piden en el Conservador de Bienes Raíces del territorio donde está el inmueble. [4] Las copias de escrituras se piden en la notaría que las otorgó o, si son antiguas, en el Archivo Judicial. Las posesiones efectivas sin testamento constan en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas del Registro Civil, y las con testamento, en el tribunal que las concedió. [10]
Qué pasa después
Con el informe, el comprador decide si sigue adelante, si condiciona la compra a ciertas correcciones o si desiste. Las correcciones más comunes son el alzamiento de hipotecas por escritura pública anotada al margen, el alzamiento de embargos con autorización del juez o del acreedor, la inscripción de una posesión efectiva pendiente y la rectificación de deslindes o de datos de la escritura. [11] [12] [10]
Como la situación del inmueble puede cambiar entre el estudio y la firma, los certificados se actualizan antes de la escritura definitiva, para verificar que no aparecieron nuevos embargos, hipotecas o prohibiciones. [12] [5] Firmada e inscrita la compraventa, el comprador queda protegido como poseedor inscrito. [1] [17]
Fuentes y normas citadas
- [1]Código Civil, artículo 724
«Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [2]Código Civil, artículo 728
«Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [3]Código Civil, artículo 2511
«El lapso de tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción es de diez años contra toda persona, y no se suspende a favor de las enumeradas en el artículo 2509.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [4]Código Civil, artículo 687
«La inscripción del título de dominio y de cualquier otro de los derechos reales mencionados en el artículo precedente, se hará en el Registro Conservatorio del territorio en que esté situado el inmueble y si éste por situación pertenece a varios territorios, deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada uno de ellos. Si el título es relativo a dos o más inmuebles, deberá inscribirse en los Registros Conservatorios de todos los Art. séptimo, territorios a que por su situación pertenecen los Nº 12 inmuebles. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [5]Código Civil, artículo 2410
«La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro Conservatorio; sin este requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [6]Código Civil, artículo 689
«Siempre que por una sentencia ejecutoriada se reconociere, como adquirido por prescripción, el dominio o cualquiera otro de los derechos mencionados en los artículos 686 y siguientes, servirá de título esta sentencia, y se inscribirá en el respectivo Registro o Registros.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [7]Código Civil, artículo 1801
«La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes. La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [8]Código Civil, artículo 1445
«Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad es necesario: 1º que sea legalmente capaz; 2º que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio; 3º que recaiga sobre un objeto lícito; 4º que tenga una causa lícita. La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, y sin el ministerio o la autorización de otra.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [9]Código Civil, artículo 1876
«La resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491. Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [10]Código Civil, artículo 688
«En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2º. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [11]Código Civil, artículo 2434
«La hipoteca se extingue junto con la obligación principal. Se extingue asimismo por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue además por la llegada del día hasta el cual fue constituida. Y por la cancelación que el acreedor otorgare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [12]Código Civil, artículo 1464
«Hay un objeto ilícito en la enajenación: 1º. De las cosas que no están en el comercio; 2º. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; 4º. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [13]Código Civil, artículo 1832
«Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance a más de una décima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [14]Código Civil, artículo 1962
«Estarán obligados a respetar el arriendo: 1º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3º. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [15]Decreto Ley 2.186, Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones, artículo 2
«La entidad autorizada para expropiar, por ley general o especial, podrá ordenar el estudio de la expropiación de un bien determinado. La resolución que ordene el estudio deberá ser publicada en extracto en el Diario Oficial. Si se tratare de bienes inscritos en el Conservador de Bienes Raíces o en el de Minas, o sujetos a cualquier otro régimen o sistema de inscripción conservatoria, dicha resolución deberá anotarse al margen de la inscripción de dominio o de la que haga sus veces e inscribirse en el Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar o su equivalente, si lo hubiere, median […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [16]Código Civil, artículo 1554
«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1ª. Que la promesa conste por escrito; 2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [17]Código Civil, artículo 2505
«Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.