Arriendos y propiedades
Estudio de títulos
El estudio de títulos es la revisión jurídica de las inscripciones y documentos de un inmueble para comprobar que quien vende es realmente el dueño y que la propiedad no tiene hipotecas, embargos, prohibiciones ni litigios que impidan comprarla con seguridad. Se revisan normalmente los últimos diez años, que es el plazo de la prescripción extraordinaria. Se hace antes de firmar la promesa o la escritura. [1] [2] [3]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
Revisión: .
Qué es el estudio de títulos
En Chile el dominio de un inmueble se transfiere por la inscripción de la escritura en el Conservador de Bienes Raíces, y la posesión de un inmueble inscrito se prueba con esa inscripción. [4] [1] [5] Cada nueva inscripción cancela la anterior, de modo que la historia de una propiedad es una cadena de inscripciones, cada una apoyada en una escritura, una resolución de posesión efectiva o una sentencia. [6]
El estudio de títulos es la revisión de esa cadena y de los documentos que la sustentan. Su objetivo es responder tres preguntas: si el vendedor es el dueño inscrito, si los títulos anteriores son válidos, y si la propiedad tiene hipotecas, embargos, prohibiciones, litigios u otras cargas. [1] [7] [8]
Se revisan normalmente los últimos diez años por dos razones. Diez años es el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria, que no exige título ni buena fe, y también el plazo en que se sanea la nulidad absoluta de un acto. [2] [3] [9] Un defecto anterior a ese plazo, en principio, ya no puede afectar al comprador; uno posterior, sí.
El resultado es un informe que dice si los títulos están conformes, qué observaciones tienen y qué debe corregirse antes de firmar: alzar una hipoteca, inscribir una posesión efectiva, obtener el alzamiento de un embargo o rectificar un deslinde. [10] [11]
Cuándo se necesita
- Antes de comprar. Es la única forma de saber si el vendedor es dueño y si el inmueble está libre de cargas; la escritura y la inscripción no lo corrigen después. [1] [12]
- Antes de firmar la promesa. Las observaciones del estudio se convierten en condiciones de la promesa, como el alzamiento de una hipoteca antes de la escritura definitiva. [13] [10]
- Al pedir un crédito hipotecario. El acreedor exige revisar los títulos porque la hipoteca solo vale inscrita y solo puede recaer sobre inmuebles que se posean en propiedad. [7] [14]
- Al vender un inmueble heredado. Hay que verificar que se inscribió la posesión efectiva y, si vende un solo heredero, la partición. [11]
- Al arrendar. El notario que autoriza el contrato debe pedir al arrendador los títulos que lo habilitan a ceder el uso del inmueble. [15]
- Al aportar el inmueble a una sociedad o darlo en garantía. La tradición del aporte y la constitución de la hipoteca requieren inscripción y un título válido. [4] [16]
Cuánto demora y cuánto cuesta
La ley no fija un plazo para hacer un estudio de títulos. El tiempo depende, primero, de cuánto tarde el Conservador de Bienes Raíces en emitir las copias de inscripciones y los certificados; segundo, de la complejidad de la historia del inmueble: una propiedad que cambió de dueño una vez por compraventa se revisa rápido, y una con herencias sin posesión efectiva, particiones, subdivisiones o hipotecas sucesivas toma más. [6] [11]
El costo son los honorarios del abogado, que la ley no tarifa, más los derechos del Conservador por cada copia y certificado, y los de la notaría o el archivo por las copias de escrituras antiguas. Si el estudio detecta problemas, su corrección tiene costos propios: por ejemplo, la escritura de alzamiento de una hipoteca y su anotación, o la tramitación de una posesión efectiva. [10] [11]
Errores frecuentes
- Comprar confiando en la escritura del vendedor. Una escritura no prueba que sea dueño hoy: puede haber vendido, hipotecado o estar embargado después. Lo que prueba el dominio es la inscripción vigente. [1] [5]
- Revisar solo la última inscripción. Si un título anterior es nulo, el defecto se arrastra hasta que pasen diez años. [9] [3]
- Pasar por alto una herencia sin posesión efectiva. Los herederos no pueden disponer del inmueble sin inscribir la posesión efectiva y las inscripciones especiales de herencia. [11]
- No pedir el certificado de prohibiciones y litigios. La venta de un inmueble embargado o cuya propiedad se litiga tiene objeto ilícito. [8]
- Dar por alzada una hipoteca que sigue inscrita. La hipoteca se extingue con el pago, pero frente a terceros hay que cancelarla por escritura pública anotada al margen; mientras tanto, persigue la finca. [10] [17]
- Ignorar arriendos por escritura pública inscritos. El comprador debe respetarlos. [18]
- Ignorar un estudio de expropiación anotado. Hace incomerciable el inmueble y anula los actos que lo enajenen o graven. [19]
- No cotejar la cabida y los deslindes con la escritura. Si se vende por cabida y falta más de un décimo, hay derecho a rebaja o a desistir. [20]
Preguntas frecuentes
- ¿Es obligatorio hacer un estudio de títulos para comprar?
- Ninguna norma lo exige entre particulares. Pero sin él no sabes si quien vende es dueño ni si el inmueble tiene cargas, y la venta de cosa ajena o embargada te deja sin la propiedad.[12][8]
- ¿Necesito un abogado para hacerlo?
- Los documentos puede pedirlos cualquier persona en el Conservador de Bienes Raíces. El análisis, en cambio, consiste en juzgar la validez de escrituras, herencias, poderes y gravámenes conforme al Código Civil, que es trabajo jurídico.[21][11][7]
- ¿Qué entidad emite los documentos?
- El Conservador de Bienes Raíces del lugar del inmueble emite las copias de inscripciones y los certificados de dominio vigente, hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios; las notarías y el Archivo Judicial, las copias de escrituras; el Registro Civil, la posesión efectiva intestada.[22][11]
- ¿Qué pasa si falta un documento?
- Se pide copia a la entidad que lo emitió. Si el documento nunca existió, por ejemplo una posesión efectiva que no se tramitó o una hipoteca que nunca se canceló, el estudio lo informa como observación que debe corregirse antes de firmar.[11][10]
- ¿Cuánto demora un estudio de títulos?
- No hay plazo legal. Depende del tiempo de emisión de los certificados del Conservador y de la complejidad de la historia del inmueble.[6]
- ¿Qué significa que un título esté limpio?
- Que la cadena de inscripciones de los últimos diez años es válida y continua, el vendedor es el dueño inscrito, y no hay hipotecas, embargos, prohibiciones, litigios ni anotaciones de expropiación vigentes.[1][3][8][19]
- ¿Qué se hace si aparecen problemas?
- Depende del defecto: alzar la hipoteca por escritura pública, obtener el alzamiento del embargo con autorización judicial o consentimiento del acreedor, tramitar la posesión efectiva o la partición, o rectificar la escritura. Si el defecto no se puede sanear, lo prudente es no comprar.[10][8][11][23]
- ¿Para arrendar también conviene?
- Sí, al menos verificar el dominio del arrendador: el notario debe pedir sus títulos al autorizar el contrato, y el arrendatario de buena fe de cosa ajena tiene acción de saneamiento.[15][24]
- ¿En qué momento se hace?
- Antes de firmar la promesa, para incluir en ella las condiciones que resulten del estudio, y se actualiza antes de la escritura definitiva.[13]
Fuentes y normas citadas
- [1]Código Civil, artículo 724
«Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [2]Código Civil, artículo 2510
«El dominio de cosas comerciales que no ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van a expresarse: 1a. Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno. 2a. Se presume en ella de derecho la buena fe, sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio. 3a. Pero la existencia de un título de mera tenencia hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias: 1a. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [3]Código Civil, artículo 2511
«El lapso de tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción es de diez años contra toda persona, y no se suspende a favor de las enumeradas en el artículo 2509.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [4]Código Civil, artículo 686
«Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador. De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [5]Código Civil, artículo 924
«La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [6]Código Civil, artículo 728
«Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [7]Código Civil, artículo 2410
«La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro Conservatorio; sin este requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [8]Código Civil, artículo 1464
«Hay un objeto ilícito en la enajenación: 1º. De las cosas que no están en el comercio; 2º. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; 4º. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [9]Código Civil, artículo 1683
«La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la ley; y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo que no pase de diez años.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [10]Código Civil, artículo 2434
«La hipoteca se extingue junto con la obligación principal. Se extingue asimismo por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue además por la llegada del día hasta el cual fue constituida. Y por la cancelación que el acreedor otorgare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [11]Código Civil, artículo 688
«En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2º. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [12]Código Civil, artículo 1815
«La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [13]Código Civil, artículo 1554
«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1ª. Que la promesa conste por escrito; 2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [14]Código Civil, artículo 2418
«La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad o usufructo, o sobre naves. Las reglas particulares relativas a la hipoteca de las naves pertenecen al Código de Comercio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [15]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 20
«En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [16]Código Civil, artículo 2409
«La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública. Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca, y la del contrato a que accede.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [17]Código Civil, artículo 2428
«La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido. Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez. Mas para que esta excepción surta efecto a favor del tercero deberá hacerse la subasta con citación personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [18]Código Civil, artículo 1962
«Estarán obligados a respetar el arriendo: 1º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3º. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [19]Decreto Ley 2.186, Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones, artículo 2
«La entidad autorizada para expropiar, por ley general o especial, podrá ordenar el estudio de la expropiación de un bien determinado. La resolución que ordene el estudio deberá ser publicada en extracto en el Diario Oficial. Si se tratare de bienes inscritos en el Conservador de Bienes Raíces o en el de Minas, o sujetos a cualquier otro régimen o sistema de inscripción conservatoria, dicha resolución deberá anotarse al margen de la inscripción de dominio o de la que haga sus veces e inscribirse en el Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar o su equivalente, si lo hubiere, median […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [20]Código Civil, artículo 1832
«Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance a más de una décima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [21]Código Civil, artículo 1801
«La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes. La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [22]Código Civil, artículo 687
«La inscripción del título de dominio y de cualquier otro de los derechos reales mencionados en el artículo precedente, se hará en el Registro Conservatorio del territorio en que esté situado el inmueble y si éste por situación pertenece a varios territorios, deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada uno de ellos. Si el título es relativo a dos o más inmuebles, deberá inscribirse en los Registros Conservatorios de todos los Art. séptimo, territorios a que por su situación pertenecen los Nº 12 inmuebles. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [23]Código Civil, artículo 1317
«Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular será obligado a permanecer en la indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre pedirse con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contrario. No puede estipularse proindivisión por más de cinco años, pero cumplido este término podrá renovarse el pacto. Las disposiciones precedentes no se extienden a los lagos de dominio privado, ni a los derechos de servidumbre, ni a las cosas que la ley manda mantener indivisas, como la propiedad fiduciaria.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [24]Código Civil, artículo 1916
«Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [25]Código Civil, artículo 1682
«La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.