Arriendos y propiedades

Qué se necesita: Estudio de títulos

Para un estudio de títulos necesitas la copia de la inscripción de dominio con vigencia, el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios, las copias de las escrituras e inscripciones de los últimos diez años y, si hubo herencias, las posesiones efectivas. Conviene sumar el plano, los deslindes y los contratos de arriendo vigentes. ^[1] ^[2] ^[3] ^[4]

Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.

Revisión: 6 de octubre de 2026.

Documentos

Copia de la inscripción de dominio vigente en el Conservador de Bienes Raíces, con certificado de vigencia^[1]^[5]
Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios^[2]^[6]
Copias de las inscripciones y escrituras de los títulos de los últimos diez años^[7]^[3]
Inscripción de la posesión efectiva, testamento e inscripciones especiales de herencia, si algún título proviene de una herencia^[4]
Escritura e inscripción de la partición o adjudicación, si hubo comunidad^[8]^[9]
Escrituras de cancelación de hipotecas anteriores, si constan como alzadas^[10]
Plano y deslindes del inmueble (opcional)^[11]^[12](opcional)
Contratos de arriendo vigentes, en especial los otorgados por escritura pública (opcional)^[13](opcional)
Certificado de no estar afecto a estudio de expropiación (opcional)^[14](opcional)

Requisitos de la persona

Puede encargarlo cualquier interesado: el comprador, el promitente comprador, el acreedor hipotecario, el heredero que va a vender o el arrendatario. ^[15] ^[2] ^[4]
No se necesita ser dueño ni tener autorización del vendedor para pedir copias y certificados en el Conservador. ^[8]
El análisis exige juzgar la validez de los títulos conforme al Código Civil, por lo que lo hace un abogado. ^[16] ^[17]

Antes de empezar

Identifica el inmueble con precisión: dirección, rol de avalúo y datos de fojas, número y año de su inscripción. ^[8]
Pide al vendedor su escritura y los antecedentes que tenga: acorta el trabajo, aunque no reemplaza los certificados del Conservador. ^[1]
Pregunta si el inmueble viene de una herencia y si la posesión efectiva está inscrita. ^[4]
Pregunta si hay arriendos vigentes y si constan por escritura pública. ^[13]
Si ya vas a firmar una promesa, condiciona la escritura definitiva al resultado del estudio y a las correcciones que indique. ^[15]

Fuentes y normas citadas

[1]
Código Civil, artículo 724
«Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[2]
Código Civil, artículo 2410
«La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro Conservatorio; sin este requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[3]
Código Civil, artículo 2511
«El lapso de tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción es de diez años contra toda persona, y no se suspende a favor de las enumeradas en el artículo 2509.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[4]
Código Civil, artículo 688
«En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2º. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[5]
Código Civil, artículo 924
«La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[6]
Código Civil, artículo 1464
«Hay un objeto ilícito en la enajenación: 1º. De las cosas que no están en el comercio; 2º. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; 4º. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[7]
Código Civil, artículo 728
«Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[8]
Código Civil, artículo 687
«La inscripción del título de dominio y de cualquier otro de los derechos reales mencionados en el artículo precedente, se hará en el Registro Conservatorio del territorio en que esté situado el inmueble y si éste por situación pertenece a varios territorios, deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada uno de ellos. Si el título es relativo a dos o más inmuebles, deberá inscribirse en los Registros Conservatorios de todos los Art. séptimo, territorios a que por su situación pertenecen los Nº 12 inmuebles. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[9]
Código Civil, artículo 1317
«Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular será obligado a permanecer en la indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre pedirse con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contrario. No puede estipularse proindivisión por más de cinco años, pero cumplido este término podrá renovarse el pacto. Las disposiciones precedentes no se extienden a los lagos de dominio privado, ni a los derechos de servidumbre, ni a las cosas que la ley manda mantener indivisas, como la propiedad fiduciaria.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[10]
Código Civil, artículo 2434
«La hipoteca se extingue junto con la obligación principal. Se extingue asimismo por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue además por la llegada del día hasta el cual fue constituida. Y por la cancelación que el acreedor otorgare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[11]
Código Civil, artículo 1832
«Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance a más de una décima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[12]
Código Civil, artículo 1833
«Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio. Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso 2.º del artículo precedente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[13]
Código Civil, artículo 1962
«Estarán obligados a respetar el arriendo: 1º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3º. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[14]
Decreto Ley 2.186, Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones, artículo 2
«La entidad autorizada para expropiar, por ley general o especial, podrá ordenar el estudio de la expropiación de un bien determinado. La resolución que ordene el estudio deberá ser publicada en extracto en el Diario Oficial. Si se tratare de bienes inscritos en el Conservador de Bienes Raíces o en el de Minas, o sujetos a cualquier otro régimen o sistema de inscripción conservatoria, dicha resolución deberá anotarse al margen de la inscripción de dominio o de la que haga sus veces e inscribirse en el Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar o su equivalente, si lo hubiere, median […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[15]
Código Civil, artículo 1554
«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1ª. Que la promesa conste por escrito; 2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[16]
Código Civil, artículo 1682
«La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[17]
Código Civil, artículo 1683
«La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la ley; y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo que no pase de diez años.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.