Arriendos y propiedades

Ley aplicable: Estudio de títulos

El estudio de títulos se apoya en las normas del Código Civil sobre tradición y posesión inscrita, prescripción, nulidad, hipoteca y objeto ilícito, que determinan qué debe revisarse y por cuántos años. También se revisan las normas sobre herencia, arrendamiento por escritura pública y expropiación, porque afectan la disponibilidad del inmueble. ^[1] ^[2] ^[3] ^[4] ^[5]

Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.

Revisión: 6 de octubre de 2026.

Normas que rigen el estudio de títulos

Norma	Qué regula	Artículos
Código Civil, tradición y posesión	Tradición de inmuebles por inscripción, Conservador competente, títulos no inscritos, adquisición y cese de la posesión inscrita, prueba de la posesión, prescripción contra título inscrito	686, 687, 689, 696, 724, 728, 924, 2505 ^[1] ^[6] ^[7] ^[8] ^[2] ^[9] ^[10] ^[11]
Código Civil, prescripción y nulidad	Prescripción ordinaria y extraordinaria, saneamiento de la nulidad absoluta, nulidad relativa	2508, 2510, 2511, 1683, 1691 ^[12] ^[13] ^[3] ^[14] ^[15]
Código Civil, compraventa	Escritura pública, cosa ajena, objeto ilícito por embargo o litigio, cabida y deslindes, evicción, lesión enorme	1801, 1815, 1464, 1831 a 1833, 1838, 1843, 1889 ^[16] ^[17] ^[18] ^[19] ^[20]
Código Civil, hipoteca	Bienes hipotecables, escritura pública, inscripción, persecución, extinción y cancelación	2418, 2409, 2410, 2428, 2434 ^[21] ^[4] ^[22] ^[23]
Código Civil, herencia y comunidad	Posesión efectiva e inscripciones especiales de herencia, partición	688, 1317 ^[24] ^[25]
Código Civil y Ley 18.101, arrendamiento	Arriendos que el comprador debe respetar; títulos del arrendador ante notario	1962; 20 ^[26] ^[27]
Decreto Ley 2.186	Anotación del estudio de expropiación e incomerciabilidad del bien	2 ^[5]

Reglas clave

La tradición del dominio de los inmuebles se hace por la inscripción del título en el Conservador del territorio donde está el inmueble. ^[1] ^[6]
Nadie adquiere la posesión de un inmueble inscrito sino por la inscripción, y la posesión inscrita cesa solo por cancelación, nueva inscripción o decreto judicial. ^[2] ^[9]
La posesión de derechos inscritos se prueba por la inscripción; si ha durado un año, no se admite prueba en contrario. ^[10]
Contra un título inscrito no hay prescripción adquisitiva sino en virtud de otro título inscrito. ^[11]
La prescripción ordinaria de inmuebles es de cinco años y la extraordinaria, sin título, de diez. ^[12] ^[13] ^[3]
La nulidad absoluta se sanea por el transcurso de diez años; la relativa prescribe en cuatro. ^[14] ^[15]
Hay objeto ilícito en la enajenación de cosas embargadas o cuya propiedad se litiga, salvo autorización judicial o consentimiento del acreedor. ^[18]
La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño mientras no prescriban. ^[17]
La hipoteca solo vale desde su inscripción, persigue la finca en manos de cualquiera y se cancela por escritura pública anotada al margen. ^[4] ^[22] ^[23]
Los herederos no pueden disponer de un inmueble sin inscribir la posesión efectiva y las inscripciones especiales de herencia. ^[24]
La resolución que ordena el estudio de una expropiación, anotada al margen de la inscripción, hace incomerciable el bien. ^[5]
El comprador debe respetar el arriendo otorgado por escritura pública; el acreedor hipotecario, el inscrito antes de la hipoteca. ^[26]

Plazos

Acción	Plazo	Se cuenta desde
Prescripción adquisitiva ordinaria de inmuebles	5 años	Inicio de la posesión regular^[12]
Prescripción adquisitiva extraordinaria	10 años	Inicio de la posesión, sin necesidad de título^[13]^[3]
Saneamiento de la nulidad absoluta de un título	10 años	Celebración del acto^[14]
Nulidad relativa de un título	4 años	Celebración del acto, o cese de la fuerza o incapacidad^[15]
Rescisión de una compraventa por lesión enorme	4 años	Fecha del contrato^[28]
Acción redhibitoria por vicios ocultos en inmuebles	1 año	Entrega real^[29]

Fuentes y normas citadas

[1]
Código Civil, artículo 686
«Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador. De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[2]
Código Civil, artículo 724
«Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[3]
Código Civil, artículo 2511
«El lapso de tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción es de diez años contra toda persona, y no se suspende a favor de las enumeradas en el artículo 2509.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[4]
Código Civil, artículo 2410
«La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro Conservatorio; sin este requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[5]
Decreto Ley 2.186, Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones, artículo 2
«La entidad autorizada para expropiar, por ley general o especial, podrá ordenar el estudio de la expropiación de un bien determinado. La resolución que ordene el estudio deberá ser publicada en extracto en el Diario Oficial. Si se tratare de bienes inscritos en el Conservador de Bienes Raíces o en el de Minas, o sujetos a cualquier otro régimen o sistema de inscripción conservatoria, dicha resolución deberá anotarse al margen de la inscripción de dominio o de la que haga sus veces e inscribirse en el Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar o su equivalente, si lo hubiere, median […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[6]
Código Civil, artículo 687
«La inscripción del título de dominio y de cualquier otro de los derechos reales mencionados en el artículo precedente, se hará en el Registro Conservatorio del territorio en que esté situado el inmueble y si éste por situación pertenece a varios territorios, deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada uno de ellos. Si el título es relativo a dos o más inmuebles, deberá inscribirse en los Registros Conservatorios de todos los Art. séptimo, territorios a que por su situación pertenecen los Nº 12 inmuebles. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[7]
Código Civil, artículo 689
«Siempre que por una sentencia ejecutoriada se reconociere, como adquirido por prescripción, el dominio o cualquiera otro de los derechos mencionados en los artículos 686 y siguientes, servirá de título esta sentencia, y se inscribirá en el respectivo Registro o Registros.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[8]
Código Civil, artículo 696
«Los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no darán o transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no se efectúe de la manera que en dichos artículos se ordena; pero esta disposición no regirá sino respecto de los títulos que se confieran después del término señalado en el reglamento antedicho.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[9]
Código Civil, artículo 728
«Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[10]
Código Civil, artículo 924
«La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[11]
Código Civil, artículo 2505
«Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[12]
Código Civil, artículo 2508
«El tiempo necesario a la prescripción ordinaria es de dos años para los muebles y de cinco años para los bienes raíces.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[13]
Código Civil, artículo 2510
«El dominio de cosas comerciales que no ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van a expresarse: 1a. Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno. 2a. Se presume en ella de derecho la buena fe, sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio. 3a. Pero la existencia de un título de mera tenencia hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias: 1a. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[14]
Código Civil, artículo 1683
«La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse su declaración por el ministerio público en el interés de la moral o de la ley; y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo que no pase de diez años.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[15]
Código Civil, artículo 1691
«El plazo para pedir la rescisión durará cuatro años. Este cuadrienio se contará, en el caso de violencia, desde el día en que ésta hubiere cesado; en el caso de error o de dolo, desde el día de la celebración del acto o contrato. Cuando la nulidad proviene de una incapacidad legal, se contará el cuadrienio desde el día en que haya cesado esta incapacidad. Todo lo cual se entiende en los casos en que leyes especiales no hubieren designado otro plazo. Art. 2º»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[16]
Código Civil, artículo 1801
«La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes. La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[17]
Código Civil, artículo 1815
«La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[18]
Código Civil, artículo 1464
«Hay un objeto ilícito en la enajenación: 1º. De las cosas que no están en el comercio; 2º. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; 4º. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[19]
Código Civil, artículo 1832
«Si se vende el predio con relación a su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance a más de una décima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[20]
Código Civil, artículo 1843
«El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla. Esta citación se hará en el término señalado por el Código de Enjuiciamiento. Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[21]
Código Civil, artículo 2418
«La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad o usufructo, o sobre naves. Las reglas particulares relativas a la hipoteca de las naves pertenecen al Código de Comercio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[22]
Código Civil, artículo 2428
«La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido. Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez. Mas para que esta excepción surta efecto a favor del tercero deberá hacerse la subasta con citación personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[23]
Código Civil, artículo 2434
«La hipoteca se extingue junto con la obligación principal. Se extingue asimismo por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue además por la llegada del día hasta el cual fue constituida. Y por la cancelación que el acreedor otorgare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[24]
Código Civil, artículo 688
«En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2º. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[25]
Código Civil, artículo 1317
«Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular será obligado a permanecer en la indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre pedirse con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contrario. No puede estipularse proindivisión por más de cinco años, pero cumplido este término podrá renovarse el pacto. Las disposiciones precedentes no se extienden a los lagos de dominio privado, ni a los derechos de servidumbre, ni a las cosas que la ley manda mantener indivisas, como la propiedad fiduciaria.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[26]
Código Civil, artículo 1962
«Estarán obligados a respetar el arriendo: 1º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2º. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3º. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[27]
Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 20
«En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[28]
Código Civil, artículo 1896
«La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha del contrato.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
[29]
Código Civil, artículo 1866
«La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.