Arriendos y propiedades
Qué es un título de dominio y cómo se obtiene
El título de dominio de un inmueble es el documento que acredita que eres su dueño: en la práctica, la copia de la inscripción de la propiedad a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces, con certificado de vigencia, respaldada por la escritura pública o la resolución que dio origen a esa inscripción. Sin inscripción no hay dominio, aunque exista escritura. [1] [2] [3]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
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Qué es el título de dominio
Cuando se habla del título de dominio de una propiedad se habla de dos cosas unidas. La primera es el acto que justifica que eres dueño: una escritura pública de compraventa, una donación, una resolución de posesión efectiva con las inscripciones de herencia, una adjudicación en partición o una sentencia. [3] [4] [5] La segunda es la inscripción de ese acto en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, que es la forma en que la ley transfiere el dominio de los inmuebles y la prueba de la posesión inscrita. [1] [2] [6]
Por eso, cuando un banco, un notario o un comprador pide el título de dominio, lo que espera es la copia de la inscripción con certificado de vigencia y la escritura que la originó.
Quién lo emite y qué contiene
La inscripción se practica en el Conservador de Bienes Raíces del territorio donde está el inmueble, y es esa oficina la que emite las copias con certificado de vigencia. [7] La inscripción identifica el inmueble por sus deslindes, señala al dueño y el acto por el que adquirió, se remite a la inscripción anterior, y lleva anotadas al margen las hipotecas, prohibiciones, embargos o nuevas transferencias que la afectan. Cada nueva inscripción cancela la anterior. [8]
Diferencia con el estudio de títulos
El título de dominio es un documento: la inscripción vigente y su escritura. El estudio de títulos es el trabajo de revisar ese título y los diez años de títulos anteriores para comprobar que la cadena es válida y que no hay cargas. [8] [9] Tener el título a mano no dice nada sobre si los títulos anteriores fueron válidos ni sobre si hay hipotecas o embargos vigentes, que es lo que el estudio responde. [10] [11]
Qué hacer si no tienes título inscrito
Si tienes una escritura pública pero nunca la inscribiste, no eres dueño todavía: debes presentarla al Conservador para que la inscriba. [1] [12] Si el inmueble era de un familiar fallecido, hay que tramitar la posesión efectiva e inscribirla junto con las inscripciones especiales de herencia. [4]
Si solo tienes la posesión material, sin escritura ni inscripción, el camino es obtener una sentencia que reconozca que adquiriste el dominio por prescripción; esa sentencia sirve de título y se inscribe. Contra un dueño inscrito, sin embargo, la prescripción solo corre en virtud de otro título inscrito, por lo que estos casos requieren análisis caso a caso. [5] [13] [14]
Fuentes y normas citadas
- [1]Código Civil, artículo 686
«Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador. De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradición de las minas se estará a lo prevenido en el Código de Minería.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [2]Código Civil, artículo 724
«Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [3]Código Civil, artículo 1801
«La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes. La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [4]Código Civil, artículo 688
«En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2º. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [5]Código Civil, artículo 689
«Siempre que por una sentencia ejecutoriada se reconociere, como adquirido por prescripción, el dominio o cualquiera otro de los derechos mencionados en los artículos 686 y siguientes, servirá de título esta sentencia, y se inscribirá en el respectivo Registro o Registros.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [6]Código Civil, artículo 924
«La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [7]Código Civil, artículo 687
«La inscripción del título de dominio y de cualquier otro de los derechos reales mencionados en el artículo precedente, se hará en el Registro Conservatorio del territorio en que esté situado el inmueble y si éste por situación pertenece a varios territorios, deberá hacerse la inscripción en el Registro de cada uno de ellos. Si el título es relativo a dos o más inmuebles, deberá inscribirse en los Registros Conservatorios de todos los Art. séptimo, territorios a que por su situación pertenecen los Nº 12 inmuebles. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [8]Código Civil, artículo 728
«Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [9]Código Civil, artículo 2511
«El lapso de tiempo necesario para adquirir por esta especie de prescripción es de diez años contra toda persona, y no se suspende a favor de las enumeradas en el artículo 2509.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [10]Código Civil, artículo 2410
«La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro Conservatorio; sin este requisito no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [11]Código Civil, artículo 1464
«Hay un objeto ilícito en la enajenación: 1º. De las cosas que no están en el comercio; 2º. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 3º. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; 4º. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [12]Código Civil, artículo 696
«Los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores, no darán o transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la inscripción no se efectúe de la manera que en dichos artículos se ordena; pero esta disposición no regirá sino respecto de los títulos que se confieran después del término señalado en el reglamento antedicho.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [13]Código Civil, artículo 2510
«El dominio de cosas comerciales que no ha sido adquirido por la prescripción ordinaria, puede serlo por la extraordinaria, bajo las reglas que van a expresarse: 1a. Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno. 2a. Se presume en ella de derecho la buena fe, sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio. 3a. Pero la existencia de un título de mera tenencia hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias: 1a. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [14]Código Civil, artículo 2505
«Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.