Arriendos y propiedades
Qué se necesita: Precario
Para demandar de precario necesitas la copia de la inscripción de dominio con vigencia, los datos del inmueble y de las personas que lo ocupan, antecedentes de que la ocupación es sin contrato y por mera tolerancia, y un abogado. Si eres heredero, además la posesión efectiva inscrita. El ocupante, para defenderse, necesita el título que justifique su ocupación. [1] [2] [3]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
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Documentos
- Copia de la inscripción de dominio del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces, con certificado de vigencia[1][4]
- Inscripción de la posesión efectiva y de las inscripciones especiales de herencia, si el dueño demandante es heredero[5]
- Nombre, profesión u oficio y domicilio del demandante y de cada ocupante demandado[6]
- Individualización del inmueble: dirección, rol y datos de la inscripción[6]
- Antecedentes de la ocupación sin contrato: cartas, mensajes, declaraciones, certificados de residencia[2][7]
- Escritura de comodato o constancia de la entrega, si se trata de comodato precario (opcional)[8][9](opcional)
- Patrocinio y poder a un abogado habilitado[3]
- Antecedentes de daños o de rentas dejadas de percibir, para un juicio posterior de indemnización (opcional)[7](opcional)
Requisitos de la persona
- Ser dueño del inmueble, lo que en inmuebles inscritos se acredita con la inscripción vigente a tu nombre. [10] [1]
- Si el inmueble pertenece a varias personas, cada una tiene sobre él el derecho de un socio sobre el haber social; conviene que demanden todos los dueños en conjunto. [11] [12]
- Si eres heredero, necesitas la posesión efectiva inscrita y las inscripciones especiales de herencia para actuar como dueño del inmueble. [5]
- El demandado debe ser quien ocupa el inmueble sin contrato y por mera tolerancia; no un arrendatario, un comodatario con plazo ni un comunero. [2] [13] [11]
- La demanda requiere patrocinio de abogado. [3]
Antes de empezar
- Confirma que la inscripción de dominio está vigente a tu nombre y sin cambios. [14]
- Descarta que haya existido un arriendo, aunque haya sido verbal: en ese caso la vía es el juicio de arriendo. [15] [16]
- Descarta que el ocupante sea comunero o coheredero: en ese caso la vía es el cese del goce gratuito o la partición. [11] [17]
- Identifica a todos los adultos que ocupan el inmueble para dirigir la demanda contra ellos. [6]
- No cortes servicios ni cambies chapas: la restitución se obtiene por resolución judicial. [18]
- Evalúa proponer un plazo de entrega voluntaria: el juez llamará a conciliación si hay juicio declarativo. [19]
Fuentes y normas citadas
- [1]Código Civil, artículo 724
«Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [2]Código Civil, artículo 2195
«Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [3]Ley 18.120, sobre comparecencia en juicio, artículo 1
«La primera presentación de cada parte o interesado en asuntos contenciosos o no contenciosos ante cualquier tribunal de la República, sea ordinario, arbitral o especial, deberá ser patrocinada por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Esta obligación se entenderá cumplida por el hecho de poner el abogado su firma, indicando además, su nombre, apellidos y domicilio. Sin estos requisitos no podrá ser proveída y se tendrá por no presentada para todos los efectos legales. Las resoluciones que al respecto se dicten no serán susceptibles de recurso alguno. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [4]Código Civil, artículo 924
«La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [5]Código Civil, artículo 688
«En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2º. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [6]Código de Procedimiento Civil, artículo 254
«(251). La demanda debe contener: 1°. La designación del tribunal ante quien se entabla; 2°. El nombre, domicilio y profesión u oficio del demandante y de las personas que lo representen, y la naturaleza de la representación, además de un medio de notificación electrónico del abogado patrocinante y del mandatario judicial si no lo hubieren designado; 3°. El nombre, domicilio y profesión u oficio del demandado; 4°. La exposición clara de los hechos y fundamentos de derecho en que se apoya; y 5°. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [7]Código Civil, artículo 1698
«Incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta. Arts. 4º y 5º Las pruebas consisten en instrumentos públicos o privados, testigos, presunciones, confesión de parte, juramento deferido, e inspección personal del juez.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [8]Código Civil, artículo 2174
«El comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso. Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [9]Código Civil, artículo 2194
«El comodato toma el título de precario si el comodante se reserva la facultad de pedir la restitución de la cosa prestada en cualquier tiempo.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [10]Código Civil, artículo 582
«El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [11]Código Civil, artículo 2305
«El derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [12]Código Civil, artículo 2081
«No habiéndose conferido la administración a uno o más de los socios, se entenderá que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar con las facultades expresadas en los artículos precedentes y sin perjuicio de las reglas que siguen: 1ª. Cualquier socio tendrá el derecho de oponerse a los actos administrativos de otro, mientras esté pendiente su ejecución o no hayan producido efectos legales. 2ª. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [13]Código Civil, artículo 2180
«El comodatario es obligado a restituir la cosa prestada en el tiempo convenido; o a falta de convención, después del uso para que ha sido prestada. Pero podrá exigirse la restitución aun antes del tiempo estipulado, en tres casos: 1º. Si muere el comodatario, a menos que la cosa haya sido prestada para un servicio particular que no pueda diferirse o suspenderse; 2º. Si sobreviene al comodante una necesidad imprevista y urgente de la cosa; 3º. Si ha terminado o no tiene lugar el servicio para el cual se ha prestado la cosa.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [14]Código Civil, artículo 728
«Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [15]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 20
«En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [16]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 7
«Las normas de que trata este Título se aplicarán a los juicios relativos a los contratos de arrendamientos de inmuebles a que se refiere el artículo 1° de esta ley. Deberán aplicarse, en especial, a los juicios siguientes: 1.- Desahucio; 2.- Terminación del arrendamiento; 3.- Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo; 4.- Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador; 5.- De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y 6.- Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos cont […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [17]Código Civil, artículo 1317
«Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular será obligado a permanecer en la indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre pedirse con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contrario. No puede estipularse proindivisión por más de cinco años, pero cumplido este término podrá renovarse el pacto. Las disposiciones precedentes no se extienden a los lagos de dominio privado, ni a los derechos de servidumbre, ni a las cosas que la ley manda mantener indivisas, como la propiedad fiduciaria.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [18]Código de Procedimiento Civil, artículo 595
«(753). Si, ratificado el desahucio, llega el día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [19]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 8
«Los juicios a que se refiere el artículo anterior se regirán por las reglas siguientes: 1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación; 2) La notificación de la demanda se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo 553 del Código de Procedimiento Civil. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.