Arriendos y propiedades
Acción de precario
La acción de precario permite al dueño de un inmueble recuperarlo de quien lo ocupa sin contrato, por ignorancia o mera tolerancia suya. El dueño prueba su dominio con la inscripción; el ocupante solo se salva si acredita un título que justifique su ocupación. Desde la Ley 21.461 se tramita, en lo pertinente, con las reglas del procedimiento monitorio de arriendo. [1] [2] [3]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
Revisión: .
Qué es la acción de precario
El Código Civil llama precario a dos situaciones. La primera es el comodato o préstamo de uso en que el dueño se reserva pedir la cosa en cualquier momento, o en que no se fija plazo ni un servicio particular. [4] [1] La segunda, que es la más común, es la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño: alguien ocupa una casa o un terreno que no es suyo, sin que el dueño lo haya autorizado o solo porque el dueño lo ha permitido sin obligarse a nada. [1]
La acción de precario es la demanda con que el dueño pide que ese ocupante le restituya el inmueble. Para ganarla debe probar tres cosas: que es dueño, que el demandado ocupa el inmueble, y que lo hace sin contrato y por mera tolerancia. [1] [5] El dominio de un inmueble inscrito se prueba con la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, porque nadie adquiere la posesión de un inmueble inscrito sino por ese medio y, mientras la inscripción subsista, quien se apodera del inmueble no adquiere posesión. [2] [6] [7]
El precario no es lo mismo que la reivindicación, que se dirige contra quien posee la cosa como si fuera suya, ni que el juicio de arriendo, que supone un contrato entre las partes. [8] [9] Si el ocupante prueba un título que justifique su ocupación, como un arriendo, un comodato con plazo o su calidad de comunero, la acción de precario no prospera y hay que usar la acción que corresponda a ese título. [1] [10] [11]
Desde 2022, la Ley 21.461 dispone que las normas del procedimiento monitorio de cobro de rentas se aplican, en lo pertinente, a la acción de precario y al comodato precario. [12] [3]
Cuándo procede
- Prestaste tu casa a un familiar o a una pareja, sin plazo ni contrato, y ahora no se va. Es comodato precario o precario por mera tolerancia, según haya habido o no entrega voluntaria. [4] [1]
- Alguien entró a tu terreno o a tu casa sin permiso y no has hecho nada durante un tiempo. Es precario por ignorancia o tolerancia del dueño. Tu inscripción se mantiene y el ocupante no adquiere posesión. [1] [6]
- Compraste o heredaste un inmueble que está ocupado por alguien sin contrato. Como nuevo dueño inscrito puedes demandar. Si eres heredero, primero debes inscribir la posesión efectiva. [2] [13]
- No procede si hubo arriendo, aunque haya vencido: el arrendatario sigue debiendo renta hasta que restituya y la restitución se pide en el juicio de arriendo. [14] [9]
- No procede si el comodato tiene plazo o un uso determinado: la restitución se pide por las reglas del comodato, salvo necesidad imprevista y urgente del dueño. [10]
- No procede contra un comunero o coheredero, porque tiene sobre el inmueble el mismo derecho que un socio sobre el haber social; la vía es el cese del goce gratuito o la partición. [11] [15] [16]
Cuánto demora y cuánto cuesta
No hay un plazo legal de duración total. Aplicadas las reglas del monitorio, el ocupante tiene diez días corridos desde la notificación para restituir o para oponerse por escrito con sus pruebas; si no hace nada, la resolución que lo tiene por condenado vale como sentencia firme y el juez dispone el lanzamiento suyo y de los demás ocupantes en un plazo no superior a diez días. [3] [17] Si el ocupante se opone con fundamento, el asunto pasa a un juicio declarativo, con una audiencia de contestación, conciliación y prueba al quinto día hábil. [18] [19]
Decretado el lanzamiento en un juicio de comodato precario, el juez puede suspenderlo por casos graves y calificados hasta por treinta días. [20] La apelación, cuando procede, no suspende el cumplimiento de lo resuelto. [21] [19]
El costo depende de los honorarios del abogado, que es obligatorio en juicio, de los gastos del receptor que notifica y practica el lanzamiento, y de las copias del Conservador de Bienes Raíces. La ley no fija un arancel para este juicio. [22] [23]
Errores frecuentes
- No acompañar la inscripción de dominio vigente. La posesión de un inmueble inscrito se prueba con la inscripción; sin ella no se acredita el dominio y la demanda se cae. [2] [7]
- Demandar de precario cuando hubo contrato. Si el ocupante prueba un arriendo, aunque sea verbal, o un comodato con plazo, la ocupación tiene título y el precario se rechaza. [1] [24] [10]
- Demandar a un hermano o coheredero que vive en la casa común. Tiene derecho de comunero y no ocupa una cosa ajena; la vía es el cese del goce gratuito o la partición. [11] [16]
- Dejar fuera a ocupantes. El lanzamiento alcanza al demandado y a los demás ocupantes, pero conviene individualizar a todos los adultos para evitar incidentes en la diligencia. [17]
- Sacar al ocupante por mano propia. Cortar servicios, cambiar chapas o ingresar por la fuerza no es una vía legal y puede generar responsabilidad. La restitución se obtiene por resolución judicial y lanzamiento. [23]
- Del ocupante: no oponerse dentro de los diez días corridos. Si tiene un contrato, una cuota o cualquier título, debe alegarlo por escrito y acompañar sus pruebas en ese plazo; después no podrá ofrecer otras. [17] [25]
Preguntas frecuentes
- ¿Qué situaciones dan lugar a un precario?
- Ocupar un inmueble ajeno sin contrato, por ignorancia o mera tolerancia del dueño, o tenerlo en comodato sin plazo ni servicio determinado. No es precario la ocupación de un arrendatario, aunque el contrato haya terminado.[1][4][14]
- ¿Qué derechos tiene el ocupante?
- A que se le notifique la demanda, a oponerse dentro de diez días acompañando sus pruebas, a que el lanzamiento se ordene solo por resolución judicial y a pedir su suspensión por hasta treinta días en casos graves.[17][20]
- ¿Cómo me defiendo si me quieren sacar de la casa donde vivo?
- Probando un título: un contrato de arriendo, aunque no esté escrito, un comodato con plazo, tu calidad de heredero o comunero, o que el demandante no es dueño. Debes alegarlo por escrito dentro de los diez días corridos del requerimiento.[1][24][11][17][25]
- ¿Tengo que intentar un acuerdo antes de demandar?
- La ley no exige una gestión previa. Si el ocupante se opone y el asunto pasa a juicio declarativo, el juez llama obligatoriamente a conciliación en la audiencia.[19]
- ¿Cuánto demora el desalojo?
- Depende de la notificación y de si hay oposición. Sin oposición, el lanzamiento se dispone dentro de diez días desde que la resolución quede firme; el juez puede suspenderlo hasta treinta días.[17][20]
- ¿Puedo demandar de precario a un heredero que vive en la casa heredada?
- Por regla general no: el heredero es dueño de una cuota y su ocupación no es de cosa ajena. Los demás herederos pueden pedir el cese del goce gratuito o la partición.[13][11][16]
- ¿Qué pasa si el testamento no dice que la casa se venda y un heredero no quiere vender?
- Ningún heredero está obligado a permanecer en la indivisión: cualquiera puede pedir la partición, que se hace de común acuerdo o ante un partidor.[16][26][27]
Fuentes y normas citadas
- [1]Código Civil, artículo 2195
«Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [2]Código Civil, artículo 724
«Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [3]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-k
«K.- Las normas de este Título serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civil.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [4]Código Civil, artículo 2194
«El comodato toma el título de precario si el comodante se reserva la facultad de pedir la restitución de la cosa prestada en cualquier tiempo.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [5]Código Civil, artículo 1698
«Incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta. Arts. 4º y 5º Las pruebas consisten en instrumentos públicos o privados, testigos, presunciones, confesión de parte, juramento deferido, e inspección personal del juez.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [6]Código Civil, artículo 728
«Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [7]Código Civil, artículo 924
«La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [8]Código Civil, artículo 889
«La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [9]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 7
«Las normas de que trata este Título se aplicarán a los juicios relativos a los contratos de arrendamientos de inmuebles a que se refiere el artículo 1° de esta ley. Deberán aplicarse, en especial, a los juicios siguientes: 1.- Desahucio; 2.- Terminación del arrendamiento; 3.- Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo; 4.- Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador; 5.- De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y 6.- Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos cont […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [10]Código Civil, artículo 2180
«El comodatario es obligado a restituir la cosa prestada en el tiempo convenido; o a falta de convención, después del uso para que ha sido prestada. Pero podrá exigirse la restitución aun antes del tiempo estipulado, en tres casos: 1º. Si muere el comodatario, a menos que la cosa haya sido prestada para un servicio particular que no pueda diferirse o suspenderse; 2º. Si sobreviene al comodante una necesidad imprevista y urgente de la cosa; 3º. Si ha terminado o no tiene lugar el servicio para el cual se ha prestado la cosa.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [11]Código Civil, artículo 2305
«El derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [12]Ley 21.461, de restitución anticipada de inmuebles (Devuélveme mi casa)
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [13]Código Civil, artículo 688
«En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2º. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [14]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 6
«Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble. Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [15]Código Civil, artículo 2081
«No habiéndose conferido la administración a uno o más de los socios, se entenderá que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar con las facultades expresadas en los artículos precedentes y sin perjuicio de las reglas que siguen: 1ª. Cualquier socio tendrá el derecho de oponerse a los actos administrativos de otro, mientras esté pendiente su ejecución o no hayan producido efectos legales. 2ª. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [16]Código Civil, artículo 1317
«Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular será obligado a permanecer en la indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre pedirse con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contrario. No puede estipularse proindivisión por más de cinco años, pero cumplido este término podrá renovarse el pacto. Las disposiciones precedentes no se extienden a los lagos de dominio privado, ni a los derechos de servidumbre, ni a las cosas que la ley manda mantener indivisas, como la propiedad fiduciaria.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [17]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-c
«C.- Si el juez estima que la demanda monitoria cumple con todos los requisitos legales y, en especial, los contemplados en los números 1 y 2 del artículo 18-A, acogerá la demanda y ordenará que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de diez días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas. La demanda no será susceptible de ampliación alguna fuera de los casos previstos en este Título. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [18]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-h
«H.- Formulada oposición fundada en otras excepciones, sea que se promuevan o no en conjunto con aquellas previstas en el artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal declarará terminado el procedimiento monitorio y quedará sin efecto de pleno derecho la resolución prevista en el artículo 18-C. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [19]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 8
«Los juicios a que se refiere el artículo anterior se regirán por las reglas siguientes: 1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación; 2) La notificación de la demanda se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo 553 del Código de Procedimiento Civil. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [20]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 13
«El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere este Título se regirá por las reglas generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se aplicará lo prescrito en el artículo 595 del Código de Procedimiento Civil. En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podrá suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta días.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [21]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-j
«J.- En el procedimiento monitorio sólo será apelable, en el solo efecto devolutivo, la resolución que se pronuncie respecto de la oposición del deudor.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [22]Ley 18.120, sobre comparecencia en juicio, artículo 1
«La primera presentación de cada parte o interesado en asuntos contenciosos o no contenciosos ante cualquier tribunal de la República, sea ordinario, arbitral o especial, deberá ser patrocinada por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Esta obligación se entenderá cumplida por el hecho de poner el abogado su firma, indicando además, su nombre, apellidos y domicilio. Sin estos requisitos no podrá ser proveída y se tendrá por no presentada para todos los efectos legales. Las resoluciones que al respecto se dicten no serán susceptibles de recurso alguno. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [23]Código de Procedimiento Civil, artículo 595
«(753). Si, ratificado el desahucio, llega el día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [24]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 20
«En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [25]Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, artículo 18-f
«F.- Dentro del plazo legal, el deudor requerido podrá formular, por escrito, oposición a la demanda monitoria, y señalará los fundamentos de hecho y de derecho de las alegaciones y excepciones que opone. En su escrito, el deudor deberá acompañar los documentos e indicar todos los demás medios de prueba de que se valdrá en el juicio declarativo posterior. En el nuevo procedimiento no podrá producir ni ofrecer otros medios de prueba, salvo las excepciones legales. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [26]Código Civil, artículo 1325
«Los coasignatarios podrán hacer la partición por sí mismos si todos concurren al acto, aunque entre ellos haya personas que no tengan la libre disposición de sus bienes, siempre que no se presenten cuestiones que resolver y todos estén de acuerdo sobre la manera de hacer la división. Serán, sin embargo, necesarias en este caso la tasación de los bienes por peritos y la aprobación de la partición por la justicia ordinaria del mismo modo que lo serían si se procediere ante un partidor. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [27]Código Orgánico de Tribunales, artículo 227
«Deben resolverse por árbitros los asuntos siguientes: 1°) La liquidación de una sociedad conyugal o de una sociedad colectiva o en comandita civil, y la de las comunidades; 2°) La partición de bienes; 3°) Las cuestiones a que diere lugar la presentación de la cuenta del gerente o del liquidador de las sociedades comerciales y los demás juicios sobre cuentas; 4°) Las diferencias que ocurrieren entre los socios de una sociedad anónima, o de una sociedad colectiva o en comandita comercial, o entre los asociados de una participación, en el caso del artículo 415 del Código de Comercio; 5°) Los demá […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.
- [28]Código Civil, artículo 2505
«Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 19 de octubre de 2026.