Arriendos y propiedades
¿Se puede desalojar a un heredero que vive en la casa heredada?
Por regla general no se puede desalojar por precario a un heredero que vive en la casa heredada, porque es dueño de una cuota y no ocupa una cosa ajena. Lo que pueden hacer los demás herederos es pedir que cese su uso exclusivo gratuito, que pague una compensación, o pedir la partición para vender o adjudicar la casa. [1] [2] [3]
Escrito por Felipe Saldías, Abogado, fundador de LBO.
Revisión: .
El heredero es dueño de una cuota
Cuando muere el dueño de una casa, sus herederos adquieren la herencia en el mismo momento y pasan a ser dueños en común, cada uno de una cuota. [1] [4] Mientras no se haga la partición, ninguno es dueño exclusivo de la casa, pero todos tienen sobre ella el mismo derecho que un socio sobre los bienes de la sociedad: pueden usarla según su destino, sin perjudicar el justo uso de los demás. [2] [5]
Por eso el hermano que sigue viviendo en la casa no es un ocupante sin título: su título es su calidad de heredero. Esto no cambia por el hecho de que no se haya tramitado la posesión efectiva, aunque sin ella los herederos no pueden vender ni inscribir la casa. [1]
Por qué el precario no es la vía
La acción de precario sirve contra quien tiene una cosa ajena sin contrato y por mera tolerancia del dueño. [6] El coheredero no está en esa situación: la casa es en parte suya. Demandarlo de precario expone a que la demanda se rechace y a perder tiempo y costas. La ley ofrece a los demás herederos otras herramientas, que apuntan al uso de la casa y al término de la comunidad, no al desalojo de un extraño.
Qué pueden hacer los demás herederos
- Pedir el cese del goce gratuito y una compensación. Cada comunero debe a la comunidad lo que saca de ella y los frutos de la cosa común se reparten a prorrata; quien usa la casa en exclusiva puede ser obligado a compensar a los demás. [7] [8]
- Exigir que contribuya a los gastos. Cada comunero debe concurrir a las obras y reparaciones de la comunidad en proporción a su cuota. [9]
- Pedir la partición. Ningún heredero está obligado a permanecer en la indivisión: cualquiera puede pedir la partición en cualquier momento, salvo pacto de indivisión, que no puede durar más de cinco años. [3]
- Hacer la partición de común acuerdo o ante un partidor. Si todos concurren, pueden partir por sí mismos; si no hay acuerdo, el juez nombra un partidor a petición de cualquiera, y la partición es materia de arbitraje forzoso. [10] [11]
- Vender la casa. Con la posesión efectiva y las inscripciones especiales de herencia, los herederos pueden vender de común acuerdo; si uno no quiere, la partición permite adjudicarla a quien ofrezca más o venderla y repartir el precio. [1] [12]
- Si el que vive ahí no tiene título de heredero. Si el ocupante no es heredero, por ejemplo la pareja de un heredero fallecido sin derechos propios, sí puede proceder el precario, previa posesión efectiva inscrita. [6] [1]
Fuentes y normas citadas
- [1]Código Civil, artículo 688
«En el momento de deferirse la herencia, la posesión efectiva de ella se confiere por el ministerio de la ley al heredero; pero esta posesión legal no habilita al heredero para disponer en manera alguna de un inmueble, mientras no preceda: 1º. La inscripción del decreto judicial o la resolución administrativa que otorgue la posesión efectiva: el primero ante el conservador de bienes raíces de la comuna o agrupación de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas; 2º. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [2]Código Civil, artículo 2305
«El derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [3]Código Civil, artículo 1317
«Ninguno de los coasignatarios de una cosa universal o singular será obligado a permanecer en la indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre pedirse con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo contrario. No puede estipularse proindivisión por más de cinco años, pero cumplido este término podrá renovarse el pacto. Las disposiciones precedentes no se extienden a los lagos de dominio privado, ni a los derechos de servidumbre, ni a las cosas que la ley manda mantener indivisas, como la propiedad fiduciaria.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [4]Código Civil, artículo 2304
«La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [5]Código Civil, artículo 2081
«No habiéndose conferido la administración a uno o más de los socios, se entenderá que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar con las facultades expresadas en los artículos precedentes y sin perjuicio de las reglas que siguen: 1ª. Cualquier socio tendrá el derecho de oponerse a los actos administrativos de otro, mientras esté pendiente su ejecución o no hayan producido efectos legales. 2ª. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [6]Código Civil, artículo 2195
«Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [7]Código Civil, artículo 2308
«Cada comunero debe a la comunidad lo que saca de ella, inclusos los intereses corrientes de los dineros comunes que haya empleado en sus negocios particulares; y es responsable hasta de la culpa leve por los daños que haya causado en las cosas y negocios comunes.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [8]Código Civil, artículo 2310
«Los frutos de la cosa común deben dividirse entre los comuneros, a prorrata de sus cuotas.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [9]Código Civil, artículo 2309
«Cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad proporcionalmente a su cuota.»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [10]Código Civil, artículo 1325
«Los coasignatarios podrán hacer la partición por sí mismos si todos concurren al acto, aunque entre ellos haya personas que no tengan la libre disposición de sus bienes, siempre que no se presenten cuestiones que resolver y todos estén de acuerdo sobre la manera de hacer la división. Serán, sin embargo, necesarias en este caso la tasación de los bienes por peritos y la aprobación de la partición por la justicia ordinaria del mismo modo que lo serían si se procediere ante un partidor. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [11]Código Orgánico de Tribunales, artículo 227
«Deben resolverse por árbitros los asuntos siguientes: 1°) La liquidación de una sociedad conyugal o de una sociedad colectiva o en comandita civil, y la de las comunidades; 2°) La partición de bienes; 3°) Las cuestiones a que diere lugar la presentación de la cuenta del gerente o del liquidador de las sociedades comerciales y los demás juicios sobre cuentas; 4°) Las diferencias que ocurrieren entre los socios de una sociedad anónima, o de una sociedad colectiva o en comandita comercial, o entre los asociados de una participación, en el caso del artículo 415 del Código de Comercio; 5°) Los demá […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.
- [12]Código Civil, artículo 1337
«El partidor liquidará lo que a cada uno de los coasignatarios se deba, y procederá a la distribución de los efectos hereditarios, teniendo presentes las reglas que siguen: 1ª. Entre los coasignatarios de una especie que no admita división, o cuya división la haga desmerecer, tendrá mejor derecho a la especie el que más ofrezca por ella; cualquiera de los coasignatarios tendrá derecho a pedir la admisión de licitadores extraños; y el precio se dividirá entre todos los coasignatarios a prorrata. 2ª. […]»
Verificada en Ley Chile (BCN) el 6 de octubre de 2026.